Поиск по сайту:

Сделать стартовой страницей

Научный Семинар

Жилищное строительство в России: мифы и реальность

31.03.2015
В рамках научного семинара под руководством Евгения Ясина, который состоялся 29 января 2015 года, с докладом выступила исполнительный директор Фонда «Институт экономики города»Татьяна Полиди. В дискуссии приняли президент фонда «Институт экономики города», профессор НИУ «Высшая школа экономики» Надежда Косарева, председатель правления, генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка, управляющий директор ОАО «Федеральный центр проектного финансирования» Илья Пономарев.

Евгений Ясин:

Дорогие друзья! Сегодня наш семинар «Жилищное строительство в России: мифы и реальность». Докладчик – Полиди Татьяна Дмитриевна, очень красивая женщина, наша ученица, недавняя выпускница Высшей школы экономики. Надежда Борисовна записала себя в члены дискуссии. На самом деле, она один из авторов, без всякого сомнения. Вопрос, который они предлагают для обсуждения, исключительно важен, потому что, с моей точки зрения, ситуация такова, что в жилищном строительстве России имеются очень серьезные проблемы. Это одна из наиболее проблемных отраслей нашей экономики. Когда встает вопрос о том, какие у нас будут структурные изменения, мы говорим о том, что нужно избавиться от зависимости от экспорта нефти и газа, в которой мы пока находимся, а о жилищном строительстве мы не говорим. Это специфическая отрасль, но мы видим, что дальнейшая судьба страны зависит от того, насколько нам удастся поднимать различные сектора, производительность и т.д. Меня это мучило и при советской власти, но тогда это были лозунги. Сейчас это уже никакие не лозунги. Вопрос один – либо мы добиваемся в этом направлении успеха, либо у нас ничего не будет получаться. Это лично мое ощущение. Рынок жилья – одна из самых тяжелых проблем, потому что система взаимоотношений оставляет мало места для конкуренции. Я бы сказал так. А если мало места для конкуренции, то и мало места для повышения производительности, снижения издержек и т.д. И в проблемах, которые нам надо решать, меняя структуру российской экономики и формы взаимоотношений, которые там присутствуют, жилищный рынок играет не последнее место. Это побудило меня обратиться к этим милым дамам, нашим коллегам, которые хорошо разбираются в этом деле. Александр Николаевич, Илья Вадимович, я на вас тоже рассчитываю. На этом я закончу вступительное слово. Предоставлю слово для доклада Татьяне Дмитриевне.

 

Татьяна Полиди:

Спасибо. В сегодняшнем докладе я постараюсь рассказать о разных аспектах, разных наблюдениях, которые мы сделали за последние годы в рамках различных исследований и работ, в том числе в рамках программы фундаментальных исследований Высшей школы экономики за последние пять лет. Я постараюсь выделить самые интересные моменты жилищного строительства, которые окутаны, на наш взгляд, огромным количеством мифов. Это, конечно, зачастую затуманивает мозги не только обычным гражданам, экспертам, интересующимся жилищной проблематикой, но и лицам, принимающим решения при проведении государственной жилищной политики. На первом слайде у меня представлены четыре наиболее ярких мифа о жилищном строительстве, но это не означает, что это исчерпывающий перечень. Дальше мой рассказ будет строиться не в строгой привязке к последовательности, которая дана здесь, но, тем не менее, все последующие слайды и мои мысли будут свидетельствовать о том, что это мифы, а не реальность.

Во-первых, довольно популярный миф, в том числе разделяемый федеральной антимонопольной службой, состоит в том, что рост цен на жилье, который мы наблюдали все 2000-е годы (я не беру кризисные годы), не связан с конкуренцией в сфере жилищного строительства. Потому что, на самом деле, проблемы с конкуренцией в жилищном строительстве нет. Рост цен связан с какими-то другими факторами, но не с конкуренцией.

Второе – главным сдерживающим фактором увеличения темпов жилищного строительства является острая нехватка, огромнейший дефицит участков для жилищного строительства. Поэтому делается вывод о том, что нужно срочно каким-то образом увеличивать количество земельных участков, которые есть у застройщика, чтобы они увеличивали темпы жилищного строительства.

Третий миф состоит в том, что нам нужно со страшной силой наращивать объемы комплексного освоения именно новых территорий, пригородных территорий или территорий внутри городов, которые ранее не были застроены. Такое экстенсивное развитие. И вот это путь к увеличению жилищной обеспеченности граждан в нашей стране.

И последний из мифов, который я предлагаю обсудить сегодня, состоит в том, что развитие малоэтажного строительства должно быть приоритетом в политике по достижению целей повышения жилищной обеспеченности граждан.

Первый слайд показывает, насколько у нас коррелированы реальные цены на жилье на первичном рынке, то есть на новое жилье, с реальными доходами населения. Голубая линия – это реальные среднедушевые доходы с 2000-х по третий квартал 2014-го года. И красный цвет – это реальные цены на первичном рынке жилья. Цены уже очищены от инфляции. Мы видим, что до 2008-го года наблюдался активный, в среднем, 8-10% в год, в реальном выражении, рост цен на жилье. С точки зрения интерпретации экономической теории, если реальные цены на жилье растут, это может либо отражать улучшение качественных характеристик товара, то есть более качественное жилье, обладающее более и более ценными характеристиками, либо же в ситуации, когда предложение не может в должной степени реагировать на увеличение спроса. И, соответственно, это излишний по отношению к возможностям предложения спрос, который выливается в увеличение цен.

Дополнительным фактором, кроме увеличения доходов населения, связанного с экономическим ростом, который мы наблюдали до 2008-го года, было также и одновременное развитие ипотечного жилищного кредитования. Вот на этом слайде видно, что с 2006-го года, а если изобразить еще и 2004-2005-й, там можно поставить ноль, у нас годовой объем выдачи увеличился до 2% ВВП. Общая задолженность по ипотечным жилищным кредитам возросла с нуля практически до 4% ВВП к концу 2014-го года. Это довольно активный рост рынка.

Действительно, мы смогли эмпирически подтвердить факт очень низкой и практически нулевой эластичности предложения на первичном рынке жилья по цене в сравнении с другими странами. Хотя я сразу оговорюсь, что сектор жилищного строительства во всех странах не является совершенно конкурентным, поскольку он обычно очень серьезно зарегулирован, и существуют факторы, ограничивающие возможность предложения увеличиваться очень активно в ответ на увеличение спроса. Мы проанализировали 61 российский регион. К сожалению, приходилось использовать данные, которые были у Росстата. И этот анализ показал, что эластичность российского предложения жилья колеблется от нуля до трех. Показатель эластичности показывает, на сколько процентов увеличивается объем предложения жилья в ответ на увеличение его цены на 1%. При этом  интересно, что эта чувствительность рынка к увеличению спроса, доходов ниже в более благополучных, экономически развитых регионах, чем в менее развитых и даже депрессивных регионах. Это говорит о том, что где рынок предлагает бизнесу, застройщикам потенциал более высокой прибыли, там этот рынок, его структура формируется менее конкурентной, то есть застройщики на рынке обладают большей рыночной властью, что, безусловно, позволяет им извлекать более высокие прибыли, и это свидетельствует о более ограниченной конкуренции.

На этом слайде как раз показано, как делятся региональные рынки жилья по степени своего развития. Синим цветом выделены регионы наиболее инвестиционно привлекательные, в этих регионах лучше всего развита экономика. Красным цветом выделены серединные регионы, я бы их назвала развивающимися. Это регионы, в которых проживает столько же населения, что и в голубых, но в голубых больше плотность населения, поскольку они более развиты. Остальные регионы – это регионы с депрессивной экономикой или вообще экономикой, которая в настоящий момент депрессивна, и вообще непонятны перспективы ее развития. Это регионы с очень интенсивным оттоком населения. Они закрашены отдельным цветом. Тюменская область у нас выделяется в отдельный кластер, она по своим характеристикам довольно уникальна, ее нельзя объединить с другими кластерами, это отдельный кластер.

Теперь о земельных участках. Существует расхожее мнение, что в России очень много земель. Почему они не осваиваются, почему не застраиваются, и наше население так тесно живет? Всего лишь 24 кв. м на человека, в сравнении с европейскими странами, где 45 кв. м, в сравнении с США, где 70 кв. м. Вот на этом графике показан голубым цветом столбец, объем ввода жилья, по факту сложившийся в 2009-м, 2010-м, 2011-м годах на земельных участках, предоставленных из государственной или муниципальной собственности застройщикам на рынок для жилищного строительства, в том числе и для комплексного строительства, когда строится целый микрорайон, а не один многоквартирный дом. А красным показано, сколько бы могло быть на них построено. Это цифры агрегированы по всей стране, по данным Минрегиона. На тот момент он еще существовал и предоставлял информацию на сайте. Это говорит о том, что в среднем за три года (здесь сделана предпосылка, что трех лет достаточно для освоения земельного участка) только 20% от потенциального объема строительства было реально реализовано на этих земельных участках. Но это означает, что либо эти земельные участки приобретались до застройки, либо требуется значительно больше, чем три года, для того чтобы построить в России многоквартирный дом или реализовать проект комплексного освоения. Косвенно это свидетельствует о неких барьерах, которые существуют на рынке жилищного строительства.

Теперь поговорим о делении между комплексным освоением новых территорий и развитием застроенных территорий, экстенсивным развитием и интенсивным развитием. Нужно развивать территории внутри городов, более эффективно их использовать, стремиться к этому, или же более предпочтительной является стратегия расползания, экстенсивного развития малоэтажного строительства и т.д.? На этом графике представлен голубым столбец, показывающий инвестиции в млрд. рублей в строительство многоквартирного жилья, либо на новых крупных территориях, на окраинах городов, либо на свободных земельных участках, которые еще имелись в 2000-2001-м годах внутри сложившейся застройки. Красным показаны инвестиции в строительство многоквартирных домов в рамках проектов по реконструкции взамен ветхого, аварийного, устаревшего жилья. Мы видим, что по мере увеличения темпов экономического роста и развития экономики в 2000-е годы увеличивались объемы ввода жилья. Это никак не противоречит тому, что я говорила, что эластичность предложения низкая, спрос увеличился еще сильнее, при этом это увеличение происходило, в основном, именно за счет проектов комплексного освоения новых территорий, а не за счет реконструкции застроенных территорий. Яркая зеленая линия показывает отношение в процентах инвестиций в реконструкцию к инвестициям в освоение новых территорий. Если в 2000-м году инвестиции в реконструкцию были в 10 раз меньше, чем инвестиции в освоение новых территорий, то в 2012-м году уже в 20 раз. То есть, вся деятельность бизнеса в жилищном строительстве велась в экстенсивном формате. Конечно, это, при довольно-таки плохом состоянии нашего жилищного фонда, привело к тому, что с 2000-го по 2012-й годы у нас доля изношенного, устаревшего фонда, который уже не может приносить полноценную полезность от своего использования людям, увеличилась с 15 до 18,5%. Это возрастание огромными темпами показано на сиреневой линии – прирост темпов ввода жилья по сравнению с 2000-м годом. То есть, уже в 2007-м году у нас ввод жилья ежегодно в два раза превышал этот показатель по состоянию на 2000-й год. Тем не менее, это развитие отрасли вообще никакого положительного влияния не оказало, а даже оказало отрицательное влияние на структуру жилищного фонда, по его состоянию. В связи с этим важно понимать, что таким образом мы в какой-то очень маленькой мере решаем задачу повышения жилищной обеспеченности граждан жильем в квадратных метрах. Голубым цветом отмечена средняя обеспеченность квадратными метрами на человека, если мы просто рассматриваем весь жилищный фонд, который у нас есть. А красным отмечена эффективная обеспеченность жильем, это мой термин. То есть, если мы исключим из этого жилищного фонда старый жилищный фонд, устаревший или требующий капитального ремонта, или вообще устаревший, то мы видим, что эта обеспеченность на 4 кв. м меньше, и она увеличивалась медленнее, чем у нас увеличивался жилищный фонд. То есть, идут процессы устаревания жилищного фонда, по сути, его выбытия. Хотя по формальным признакам он не выбывает, дома стоят, но с точки зрения потребительских свойств его надо рассматривать как выбывший. С этих позиций получается, что все это развитие, которое было в эпоху огромного экономического роста, не дало тех результатов, которые могли бы быть именно для жилищной обеспеченности.

А какой потенциал заключается в развитии уже сложившихся территорий российских городов? В 2014-м году было проведено исследование по заказу Национального объединения застройщиков жилья и Национального объединения строителей. Оно, в том числе, заключалось в опросе муниципалитетов о том, какой потенциал они видят в своих городах, который существует для реконструкции. Какие территории нуждаются в реконструкции, в сносе ветхого и аварийного жилья? При этом исследовались только крупные города, города с населением более 250 тыс. человек. Получилось, что потенциал только этих городов составляет 262 млн. кв. м строительства нового жилья взамен сноса ветхого и аварийного жилья – реконструкции застроенных территорий. Для справки: в этих городах профессиональными застройщиками сейчас строится 16 млн. кв. м жилья в год. То есть, при таких темпах ввода жилья, при условии, что половина из них будет реализовываться в рамках реконструкции, понадобится 33 года на то, чтобы реализовать эти проекты. Это если мы обратимся внутрь городов, а не продолжим дальнейшее расползание. На этом слайде представлена выборка из 20-ти или из 25-ти городов, центров, субъектов, где показано, что вот этот потенциал жилищного строительства внутри таких городов составляет в некоторых случаях до 74% уже существующего в этих городах жилищного фонда. Саранск, например. То есть, это огромный рынок, огромнейший потенциал. В принципе, это тот сегмент, где должно развиваться жилищное строительство.

Теперь перейдем к структуре жилищного строительства по типам жилья. Здесь представлен довольно обширный временной горизонт, с 1923-го по 2014-й годы, ежегодных объемов ввода жилья, разделенных на две группы – индивидуальное жилищное строительство (это строительство индивидуальных домов населением за счет собственных средств, в том числе и за счет привлечения наемного труда) и строительство, как правило, в 95% случаев, многоквартирного жилья профессиональными застройщиками. Красное – это многоквартирное жилье, строящееся профессиональными застройщиками, голубое – это ИЖС. Что можно видеть из этого графика? Что доля индивидуального жилищного строительства, так называемого самостроя, то есть того, что происходит вне рыночных отношений, когда люди сами для себя что-то строят или нанимают работников, у нас в настоящее время порядка 40%. Если смотреть по площади ввода, она достигла уровня 1939-го года, 1943-го года, то есть довоенного периода. Поскольку в дальнейшем, со второй половины 1950-х годов началось индустриальное домостроение, очень активно увеличился процесс ввода многоквартирного жилья именно не населением. А с приходом рыночной экономики мы вернулись в структуру глубокого советского периода, когда существенная часть, учитывая, что сменился режим, строится населением самостоятельно для себя. Поэтому и сейчас из 70-ти млн. кв. метров жилья практически половина производится вне рынка и не бизнесом, не застройщиком, а населением, собственными силами. Это тоже показатель развития сектора. Вот на этом слайде как раз показано, что среди, к примеру, одноэтажных и двухэтажных домов только 6,6% площади ввода приходится на ввод профессиональными застройщиками, а оставшееся 93-94% – это самостоятельное строительство населением собственными силами или с привлечением наемного труда.

Таким образом, на мой взгляд, мифом можно назвать тот факт, что малоэтажное строительство, экстенсивное развитие являются эффективной стратегией для достижения цели повышения жилищной обеспеченности граждан в стране. В условиях, когда огромное количество территорий и земельных участков, уже предоставленных, не осваивается, с одной стороны, а с другой стороны, структура жилищного фонда с каждым годом все ухудшается и ухудшается по своему состоянию. Выглядит эта концепция как-то неубедительно. Напротив, намного более экономически оправданным и с точки зрения решения проблем структуры нашего жилищного фонда, и с точки зрения решения проблем увеличения аварийного жилья, на которое надо будет всегда направлять государственные средства, если мы не создадим рыночный механизм для его воспроизводства, является концепция компактного развития российских городов. Тем более что в большинстве из них не наблюдается большого, а во многих городах вообще никакого роста населения. В этих условиях, конечно, намного более правильной является концепция компактного развития российских городов. Естественно, такое развитие должно происходить с увеличением плотности застройки, если мы все еще ставим задачу повышения жилищной обеспеченности. При всех этих условиях и факторах развития приоритет, упор на малоэтажное строительство тоже выглядит довольно-таки странно. Надеюсь, что я уложилась в отведенное время. Предлагаю перейти к вопросам или дискуссии.

 

Евгений Ясин:

Спасибо. Три вопроса.

 

Илья Шафранов:

Вы сказали, что застройщики сейчас не хотят заниматься развитием застроенных территорий, а хотят за пределами города, в чистом поле возводить многоэтажные микрорайоны, потому что там жилищные участки, по существу, ничего не стоят, кроме взятки чиновникам. Но, так как ничего бесплатного, на самом деле, нет, эта бесплатность происходит за счет понижения условий жизни для людей, которые живут в соседних районах. Значит ли это, что если заставить застройщиков этот ущерб оплачивать, то есть создать нормальные экономические условия, чтобы можно было работать и на застройках территорий, на новых территориях, то в результате цены на жилье взлетят настолько, что уже никто не сможет такое жилье купить?

 

Татьяна Полиди:

Да, действительно, проект застроенной территории, проект реконструкции – это проект, сложный не только с точки зрения реализации, но и более дорогой. При этом такие проекты позволяют предлагать на рынок более качественное жилье, по сравнению с тем, которое предлагается в проектах комплексного освоения. Но этот вопрос я как раз хотела задать в качестве провокации. А вообще, может ли сейчас российская экономика, при сложившихся темпах экономического роста, хотя ни о каком росте уже речи не идет, позволить себе поставить задачу увеличения жилищной обеспеченности граждан? То есть, хватает ли доходов, которые производит российская экономика, для того чтобы перейти от 24-х кв. м на человека к 45-ти кв. м, как в Европе, да хотя бы к 30-ти кв. м? На мой взгляд, ваш вопрос напрямую с этим связан. И цена возрастет, и сами жилые единицы будут просторнее. Если эта цель будет на повестке дня, то жилищные единицы, дома и квартиры, для населения будут более дорогими. Однако, при определенном увеличении плотности застройки, возможно обеспечить и вполне доступное жилье.

 

Марина Красильникова:

Из-за нехватки времени вы очень мало времени уделили проблеме конкуренции на рынке строительства жилья. Если можно, то более подробно осветите эту проблему. И, если возможно, скажите, что известно о структуре цены строительства нового жилья, какая доля там, как влияют кредиты, какая их доля. Я имею в виду не ипотечные кредиты, а кредиты застройщиков, и как это влияет на формирование цены.

 

Татьяна Полиди:

Я постараюсь ограничиться по времени в режиме вопросов. По поводу конкуренции. Я показала, что реальные цены на жилье у нас постоянно росли в период экономического роста, когда росли доходы населения, до кризиса 2008-го года. Дальше они продолжали свой рост после небольшого падения. С точки зрения экономической теории, такой постоянно увеличивающийся тренд в реальных ценах на жилье может быть связан либо с улучшением его качественных характеристик, чего мы не наблюдали за этот период времени, либо свидетельствует о рыночной власти застройщиков, которые могут влиять на цену. При конкуренции застройщики и производители любого товара на цену влиять не могут, потому что она устанавливается рынком и, как правило, близка к издержкам. Там прибыль очень маленькая, в теории – нулевая. Мы видим, что увеличение спроса приводит не к увеличению объемов предложения, а к увеличению цен. Это означает, что производители, в данном случае застройщики, имеют власть, имеют возможность повлиять на эти цены. А это свидетельствует о том, что конкуренция несовершенна. Насколько она несовершенна, насколько они близки к ценовому сговору или другой форме несовершенной конкуренции, этот вопрос до конца выяснить нельзя по тем данным, которые есть, даже с точки зрения теории.

Второй вопрос по поводу кредитов и структуры цены. Здесь существуют только разные экспертные оценки. По нашей оценке, в структуре цены, если мы возьмем среднюю цену (например, средняя цена по данным Росстата по РФ на первичном рынке где-то 52-54 тыс.), затраты на строительно-монтажные работы – примерно половина. Примерно 10% – это стоимость земли, 10% – подключение к инфраструктуре. Об оплате кредитов в средней цене сложно рассуждать, потому что у нас застройщики пока работают в несколько отсталой форме, привлекая средства населения напрямую, по договорам долевого участия в строительстве. Почему говорю, что в отсталой форме? Потому что это характерно только для развивающихся стран, в развитых странах все-таки работают кредитные механизмы, и люди покупают уже готовый продукт, построенное жилье, а не на уровне котлована. Но у нас эта тема еще не очень хорошо развита, поэтому люди продолжают платить заранее, причем практически в полном объеме. Поэтому, насколько мне известно, в тех проектах, где применяются кредитные ресурсы, там примерно еще 10%. Но остальное – это прибыль застройщиков, они уже распределяют это между какими-то скрытыми платежами, договоренностями и т.д. Это уже науке не известно.

 

Надежда Косарева:

Я немного скорректирую. Действительно, никто никогда не откроет у застройщика структуру цены, но в рамках установления в программе «Жилье для российской семьи» цены 30 тыс. за квадратный метр были проведены многочисленные консультации. В конечном итоге, 30 тыс. вышло из минимальных предельных затрат. 20 тыс. – строймонтаж (но это типовое жилье), 4 тыс. – коммунальная инфраструктура, 4 тыс. – социальная инфраструктура, 1 тыс. – аренда земельного участка, 1 тыс. – кредит. Таня правильно сказала, что это минимальная доля, потому что это, в основном, не кредитные проекты, доля кредитных средств не большая. К сожалению, очень разные оценки, но максимум – 20-30%. Поэтому минимальная себестоимость, без взяток и каких-то внешних вещей, где-то 30 тыс. за квадратный метр типового жилья. Оставшиеся 24 тыс. из средней цены делят прибыль, неформальные платежи. Часть застройщиков говорит, что это невозможно, а часть говорит, что это вполне возможно.

 

Евгения Рыбина:

Мне кажется, что не стоит так обобщать рынок жилья по всей России, потому что он определяется спецификой городов в большей части. Вы утверждали, что в строительство жилья населением преобладает в России. Это не так. В северных городах практически 100% жилья не строится населением, для южных городов это утверждение справедливо. По поводу формирования цены. Есть инвестиционно привлекательные города, там привлекательный рынок жилья, большое количество сделок. Соответственно, там большое количество инвесторов, и в структуру цены в большей части входит инвестиционная составляющая, она очень большая. А есть непривлекательные рынки жилья, например, в северных городах, депрессивных городах, типа Элисты. Туда за уши инвестора не притянешь, и там нет никакой инвестиционной составляющей в цене, нет этих надбавок, и структура цены будет совсем другой. Надо уточнить это исследование именно спецификой городов, потому что есть привлекательные и непривлекательные, комфортные и некомфортные города, этот фактор влияет на цену, на прибыль инвесторов.

 

Татьяна Полиди:

Я показывала, что я проанализировала эластичность, то есть чувствительность сектора жилищного строительства к росту доходов. Как раз ввиду того, что у нас регионы очень сильно дифференцированы по своему экономическому развитию, и, соответственно, рынки жилья очень дифференцированы, этот анализ был проведен в разрезе кластеров, которые были показан на слайде. И получен был вывод, что в более развитых регионах эта чувствительность ниже. Это напрямую свидетельствует, что рыночная власть застройщиков выше. Во-вторых, мой график показывал все вместе, городскую и сельскую местность, все на свете. Естественно, если мы выделим отдельно города, центры субъектов Российской Федерации, то у них доля ввода в индивидуальных домах значительно ниже, чем на юге. Это 20% - 25%. Конечно, урбанизированная среда отличается. Но чем более урбанизирована среда, чем больше она заполнена недвижимостью, тем выше цены и выше прибыль.

 

Кирилл Молодыко:

Вы в своем выступлении сказали, что на Западе не очень принята покупка жилья на стадии котлована. Проверяли ли вы эту информацию, уверены ли вы в этом? Потому что то, что вы говорите, я сам видел в прошлом году в Канаде. Я не идеализирую ситуацию там, там надут огромнейший ипотечный пузырь. Там сейчас происходит то, что было в Америке в 2006-2007-м годах. Но все-таки есть масса желающий покупать котлован, потому что это дешевле. И когда государство дает новый жилищный участок, люди стоят в очереди ночью, чтобы в 9 утра, когда откроется прием заявок на котлован, внести заявку. Другое дело, что там по-другому организован кредит. Там, пока человек не въехал в жилье, не принял его, он ничего не должен. Поэтому чуть-чуть аккуратней в том, что там не покупают жилье на стадии котлована.

 

Евгений Ясин:

Вы тоже участвуете в дискуссии. У нас было одно выступление, другое. А в чем вопрос?

 

Кирилл Молодыко:

Проверялась ли эта информация?

 

Татьяна Полиди:

Ответ состоит не в этом, а в том, что я сказала. Естественно, предварительная продажа есть везде, поскольку в рынок жилья требуется много инвестиций, есть определенная неопределенность по поводу продаж и т.д. Поэтому рынок предварительных продаж есть везде. Разница в том, что в развитых странах, пока объект недвижимости не будет завершен, построен до конца, вы, максимум, внесете 10% своих денег, очень мало, все остальное вы внесете потом. Этот разрыв будет финансироваться за счет кредитных ресурсов. В нашей стране такой статистики нет, но практически 100% или 70-90% от стоимости жилья вы заплатите задолго до того, как вы увидите, что дом готов. Я недавно видела, что в Московской области вводят в эксплуатацию дома еще до завершения строительства. Потом дольщики приходят и выясняют, что будет происходить. Там вы можете купить на этапе котлована за 10%, а в нашем случае это 100%.

 

Евгений Ясин:

С вопросами закончили. Все предпочитают выступать, у всех есть четкое представление, что делать. У меня было твердое убеждение, что я знаю, что там делается. После общения с дамами я понял, что я очень мало знаю. Так что, пользуйтесь случаем. А теперь я предоставлю слово нашим оппонентам. Илья Вадимович Пономарев, пожалуйста.

 

Илья Пономарев:

Добрый день, коллеги! Я позволю себе оппонировать по некоторым тезисам. У нас есть несколько сфер, которые все готовы пообсуждать. Если говорить об отсутствии конкуренции в жилищном строительстве, то я бы сказал, что она отсутствует не в жилищном строительстве, а в праве получения разрешения на строительство. У нас совершенно никак не институционализированы эти вещи, и конкурентам впутываться в это просто бессмысленно. Это разные вещи, разные клиенты, просто потребительски разные вещи. И при идентичном вложении будет совершенно разный экономический эффект. Из-за него как раз вся возня и идет. Оттуда все барьеры, коррупция и т.д. Не заработанные деньги, вложенные, по сути, в публичные блага, просто приватизированные. В мире всяким образом пытались это социализировать, даже была идея изымать разницу, которая носит публичный характер. То есть, конкуренция существует не в технологиях строительства, не среди подрядчиков, а в «доступе к телу», в праве заработать эту прибыль. Вот и все. Она ничего общего с технологиями строительства не имеет. Отсюда отсутствие спроса и на производительность труда, потому что увеличение производительности труда вдвое даст вам по стоимости реально 5%, а хорошие посиделки с мэром – 20%, минимум, за один раз. И спрос на это не возникает, и нет конкуренции. Но это увязано не со стройкой, еще раз. У нас жилье существует только в форме собственности. У нас нет желания работать на территориях, об этом сказала Татьяна. А ожидать, пока у нашего населения возникнет экономически эффективное поведение, не приходится. Это его единственное имущество, он хочет получить 100% стоимости квартиры, что объективно невозможно со стороны нового приходящего, если нет двойного заработка. Если будет двойной заработок, то он будет сносить эти пятиэтажки, если нет, то он их и разбирать не станет. То есть, это, на самом деле, инерция повальной собственности. Еще в Венгрии или в Румынии такой уровень собственности. Это мешает развитию территорий. Отсутствует система грамотного управления и хотя бы понимание той земельной аренды, которой надо управлять. Планировка территорий – вообще маргинализированная сфера, она существует только в обосновании некоторых инвест-интересов. Публичное право с этой стороны совершенно не проработано.

Насчет себестоимости структуры я скажу, что в Москве в среднем цена по издержкам 45 тыс., причем, не важно, центр это, или Бутово, это рыночная цена, вот и считайте разницу. При этом в стране огромное количество жилья, которое стоит меньше 10-ти тыс. Но там нет инвесторов, которые туда бегут. А речь идет о том, что 10 тыс., потому что и стройки там нет. В этом месте себестоимость стройки существенно ниже потенциальной продажи. Коллеги об этом говорили. Экономической стоимости просто нет. У нас, когда после пожара возводили жилье, оно получилось в четыре раза дороже, чем в этих же райцентрах, где можно было купить дома по 100, 200 метров в четыре раза дешевле, чем то, что построили.

А вот на счет обеспеченности и малоэтажности. С одной стороны, я поддержку идею, что это не очень здорово, что у нас на рынке, кто что знает, тот то и лепит. Но это не от хорошей жизни. У нас есть таблица малоэтажек по издержкам. Там до 14-15 доходит вниз, то есть там не требуется высокой механизации, люди решают свою проблему, как умеют. Обеспечить рост жилищной обеспеченности за счет многоэтажек типологически почти невозможно. Если мы возьмем семью из четырех человек, то у нас будет 140 метров. В нормальном городе с нормальной экономикой такого уровня дохода, чтобы проинвестировать 140 кв.м., очень небольшое количество народу будет иметь. Если бы это были замещающие рынки, которые пытались развивать, в том числе усилиями Надежды Борисовны, написанием закона об арендном фонде, то это уже другая история. Тогда более высококачественное жилье, да не в собственность. Просто мы, к сожалению, заставляем всех быть инвесторами, и у нас на участках прорывы затыкаются студиями. Если мы застроим все студиями, то какая у нас будет обеспеченность? По 18 метров на человека? Это надо начать дворцы строить, чтобы у нас начался рост обеспеченности. То есть, формально проблема существует, но она в качестве. Количество метров не вырастет. Например, дайте мне большее количество метров, но не в Москве, а в Саратове. В три рада больше, в пять раз больше. Это как в том анекдоте, что меняю квартиру в Москве на поселок городского типа в Тульской области. На самом деле, потребительские характеристики, увязанные с жильем, его идентификация с имуществом нас постоянно подводит в этой части. Мне кажется, потому что в мире человек начинает заниматься инвестициями в недвижимость не от бедности, не от того, что он неимущ, а тогда, когда у него закрыты основные потребности: вкусно кушать, иметь хорошую машину. Тогда можно заниматься приобретением недвижимости в собственность. До этого это все-таки либо найм, либо еще что-то. А у нас единственный вариант решения проблемы – это приобрести, причем, иногда абы что. Я просто сталкивался с тем, что по жилищным субсидиям категории граждан, которые поддерживаются, покупают самое поганое жилье на краю города, притом, что государство в этой части поддержки, не в общем объеме, превосходит все имеющиеся страны в мире. Нигде недвижимость не раздаривают. Нет такой практики. Человеку дали достаточно много денег, никакому такое не дают, но он смог купить очень плохое жилье, а это самая большая покупка в жизни человека в принципе. И такая неудача. Поэтому здесь очень большой клубок противоречий в этом всем содержится, и оно начинается с качества жизни городов, действительно. То есть, конкурируют места, а не объекты жилищного строительства. Поэтому Москва самая забарьеренная, здесь сотни барьеров, а все равно никто из инвесторов не хочет переместиться в какой-то другой город, где совершенно нет таких проблем.

С точки зрения себестоимости, я не думаю, что формула жилищного строительства сколько-нибудь ценна. Себестоимость, действительно, очень разная. В центре может быть 52 тыс., а в какой-нибудь малоэтажке 10 тыс. На самом деле, это попытка искать в себестоимости причину роста цен. Думаю, что она присутствует, но при конкуренции. Это я, Татьяна, не вам оппонирую, просто был вопрос о структуре цены. По поводу кредитов ситуация простая. Строители бы с удовольствием брали кредиты. Это я ответственно заявляю. Но там стоит стопроцентное резервирование, по всему ЦБ, и в самые хорошие годы для строителей самое дешевое было 18%, а срок реализации проекта, с учетом продаж, 4 года. Если ты не продал в течение трех лет, то ты уже пойдешь в минус. Никто на таких условиях работать не хочет, поэтому привлекают деньги населения. Но это единственная возможность в рамках действующего законодательного поля. То есть, банк не хочет работать. Есть потребительское кредитование, есть еще что-то. Поэтому несовершенная рыночная инфраструктура порождает несовершенные решения. Большинство строителей работают не на объемах, на чем можно бы было работать. Мы общались с рядом застройщиков и спрашивали, сколько они строят. Около 100 тыс. кв.м. А почем продаешь? По 42 тыс. Это я по Уралу говорю. А если бы тебе гарантировали, что купят все, но построить по 30 тыс., то строил бы 500 тыс. Тогда можно сформировать существенно другую стоимость, тогда можно заняться инновациями по улучшению качества, росту производительности, потому что тогда я буду зарабатывать больше просто на объеме. В Азербайджане стройкой занималось Министерство по чрезвычайным ситуациям, Министерство строительства. Нам тоже надо. Иногда такое случается. Кто занимается, это крайне важная история, но боюсь, что тут надо приложить усилия, все финансовые механизмы были сильно размазаны. И вот еще что. Хотелось бы поговорить о позиционировании государства в части поддержки программ. У нас есть программа «Жилье для российской семьи», еще серия госпрограмм. Но их объемы, даже если удельно их проанализировать в процентах к национальному продукту, они десятикратно меньше, чем в Америке. У них там тоже мало, всего 0,3% на поддержку социального жилья, у нас 0,012%, притом, что это национальный интерес. И вся эта поддержка заключается в том, что она часто не идет на стройку, она идет на вторичный рынок, причем, некачественный. Установить систему можно, но сейчас она существует в форме каких-то случайных решений. И, опять же, ожидать роста производительности труда, качества того, что строится, очень сложно, потому что это не является конкурентным преимуществом сегодня на рынке. Такая пессимистическая картина.

 

Надежда Косарева:

Илья Вадимович начал с того, что нет проблемы конкуренции ни в жилищном строительстве, ни в застройках. Мы ровно про это и говорим. Мы под словами «жилищное строительство» понимаем рынок застройки. Мы не говорили о сфере подрядных организаций вообще, потому что там у нас есть конкуренция. Таких строительных подрядных организаций большое количество, абсолютно конкурентная среда, привлекаются застройщиками самостоятельно, либо для того, чтобы обеспечить хороший контроль качества, с точки зрения крупных застройщиков. Они имеют в своей структуре подрядные подразделения, выполняют все эти виды работ. Мы как раз говорили только о рынке девелопмента. Не хватает слов в русском языке. Тема земельной ренты в этом смысле, на мой взгляд, должна быть переложена в другие термины. Это не земельная рента, а то, что цена определяется местоположением. Это факт очевидный и никем никогда не оспариваемый. Но на конкурентном рынке девелопмента цена, зависящая от местоположения, формируется, в зависимости от всей линейки и предельной цены на каких-то местоположениях, худших по сравнению с лучшими. И на конкурентном рынке у вас будет удовлетворяться полная линейка спроса населения на разные классы и типы жилья. Естественно, жилье эконом класса не будет в тех же ценах, что и на Тверской. Но дело в том, что когда мы говорим о том, что у нас отсутствует конкуренция, мы говорим о том, что у нас нет дифференциации цены. Если мы рассматривали в Москве данные по отличию цены в зависимости от факторов местоположения и качества, то работает только фактор местоположения. Никакой дифференциации по качеству нет. На 90% это определяется расстоянием до центра города. Кроме того, факторами, которые сдерживают развитие конкуренции. Татьяна про это говорила, что в наше время декларируется отсутствие земельных участков.

Наш анализ показывает, что есть три главных фактора отсутствия конкуренции. Это доступ к подключению к коммунальной инфраструктуре, нагрузка по социальной инфраструктуре, накладываемая выборочным образом по договоренности с местными чиновниками. Кто-то должен строить детский садик, а кто-то нет. И третье – это административные барьеры на всех стадиях, а не только на стадии аукциона получения жилищных участков. Дальше и на стадии получения разрешения на строительство, подключение и т.д. То есть, три фактора, которые выстроены у нас на рынке путем сращивания административных лиц, принимающих решения с застройщиками, приводят к тому, что именно на рынке застройки, девелопмента, на наш взгляд, отсутствует конкуренция. Еще я бы хотела дополнить с точки зрения глобальной постановки задач. Я бы к мифу, который Таня пыталась развенчать, добавила еще пару мифов. Первый – то, что жилищное строительство – локомотив экономики. Второе – то, что нам надо строить 1 метр жилья на человека, как во всех развитых странах. Главное дополнение в конце. Всегда к этому добавляют, что надо это. Мы знаем примеры стран, которые выходили за пределы этого метра. Испания. И что там с этим произошло? Португалия. Мы знаем, кто этим занимается. В большинстве стран и близко нет одного метра, а в европейских странах и близко его нет, гораздо меньше. Во-вторых, сам показатель, измеряемый в квадратных метрах, уводит нас в сторону, он дезориентирует. На мой взгляд, Татьяна правильно показала, что этот показатель привел к тому, что начали осваивать свободные территории, то есть, начали строить, по сути, вторые города, забыв про первые. А население-то у нас не растет. А человек одновременно в двух единицах жить не может. Число домохозяйств не очень увеличивается. Зачем домохозяйству две квартиры в городе? Я могу понять, зачем квартира и загородный дом, но зачем две квартиры? Мы выстраиваем вокруг городов вторые города. Заброшены центральные территории. Все, кто бывает в российских городах, видят вросшие в землю индивидуальные дома в серединных зонах городов. Мы лучше построим огромный микрорайон вдалеке с многоэтажками, а серединные центральные территории городов будут оставаться застроенными одноэтажными ветхими домами. Отсутствует понимание и выстраивание стратегии в единицах жилых домохозяйств. Этого вообще нет. Есть только квадратные метры на человека. И это полнейшая дезориентация строительной политики, градостроительной политики и т.д. То есть, если вы сделаете простой переворот в головах, поймете, сколько у нас домохозяйств и сколько там жилых единиц, это еще не все. Дальше еще к этому надо добавить не просто жилую единицу, а жилую единицу, соответствующую жилому стандарту. Не самой конкретной квартиры, а стандартам среды, в которой она расположена. Там должна быть не просто коммунальная инфраструктура и социальная инфраструктура, там должна быть транспортная доступность к местам организации труда, многофункциональность территорий и т.д. и т.п. Вот то, чего сегодня совершенно не происходит, когда все достраивают вот этими однотонными советскими домами 1980-х, застраивают территории, где есть, в лучшем случае, детский садик и школа, но нет больше ничего. Это тиражирование спальных советских районов. На мой взгляд, это совершенно унылая перспектива развития наших городов.

Еще буквально два слова по поводу государственной поддержки, куда она направляется. Татьяна делала расчеты, она поправит меня в цифрах. Я, по сути, хочу сказать, что объемы средств, направляемые в жилищный сектор по государственной поддержке, у нас такой же, как и в других странах со схожей моделью жилищной политики (с высокой поддержкой государства) – 2-3% ВВП в год. Но она у нас, к сожалению, неэффективная. Порядка 220 млрд. рублей ежегодно уходит богатым, деньги к деньгам. Мы даем вычет по налогам физических лиц, по уплате процентов по ипотеке и на приобретение жилья. То есть, людям, доходы которых позволяют им взять ипотечный кредит и купить жилье, почему-то надо помочь. Они могут, им доходы позволяют купить жилье, платить проценты по кредитам, но почему-то мы им помогаем. Это 220 млрд. в год. А вот тем, у кого нет денег, которые не могут, мы не помогаем. То есть, если вы уже перешли в доходную категорию, то вам помогут, если нет, то не помогут. Второй пример – у нас порядка 250 млрд. рублей идет на неадресные льготы по оплате ЖКХ. То есть, это не бедным, не тем, кто не может платить. Большая цифра, я ее забыла. Это советские исторические льготы, которые остались. Ветеранам и т.д. Еще одна большая цифра. То есть, государственная поддержка в жилищной сфере идет не туда и не на то. Она историческая, политическая, она в тех местах, где не могут поиметь, где просто так сложилось. Хотя, конечно, проблематика реконструкции и развития застроенных территорий, сноса ветхого и аварийного жилья в этой ситуации, гораздо более адекватна для государственных инвестиций в развитие этих территорий, чем те формы ее использования, которые сегодня существуют. Поэтому представляется, что если мы будем продолжать такое жилищное строительство, какое у нас сейчас происходит, если оставить за скобками кризис, его отдельно можно обсуждать, если мы оставим этот общий тренд, а не серьезную структуру стимулирования, направления жилищного строительства, то мне кажется, что мы уйдем очень не туда.

И последнее, что хотела сказать, про производительность труда. Она связана не просто с производительностью труда непосредственно ремонтно-монтажных работ (мы ее там увеличиваем), а с производительностью при производстве конечного продукта, всего процесса в целом – от получения прав на земельный участок до регистрации прав на построенный объект. У нас производительность труда чрезвычайно низкая. Хотя бы один такой показатель как средняя стоимость строительства. Три года, из них примерно два года – это согласовательные процедуры. Это, конечно, не то, чего бы нам хотелось, но изменить этот средний показатель можно только путем снятия факторов, сдерживающих конкуренцию на этом рынке. Все, спасибо.

 

Александр Семеняка:

Спасибо за приглашение выступить, для меня это новый формат. Я, наверное, соглашусь с большинством тезисов, которые озвучила Татьяна Дмитриевна, но мне кажется, что в строительной сфере все не так плохо, относительно экономики в целом. Мои коллеги сказали, что Росстат опубликовал данные, согласно которым ввод жилья в 2014-м году составил 81 млн. квадратных метров, по сравнению с 2013-м годом это прирост в 10 млн. кв. метров жилья. Если в квартирах, то прирост составил 18%, в то время как во всей экономике – чуть выше нуля. Второе. С 2009-го года реальные доходы людей росли, ипотека выросла в семь раз, то есть, платежеспособный спрос вырос. Жилищное строительство выросло на 35%, но цены повысились примерно по инфляции, то есть, реальные цены практически не росли.

 

Татьяна Полиди:

Только последний год.

 

Александр Семеняка:

Ну, почему же? 2009-й, 2010-й годы – я помню эти графики. В 2013-м году и 2014-м году произошло ускорение, то есть наблюдалась некая эластичность. Но относительно других секторов экономики, например, энергетики, где уровень монополизма в стройке еще выше и вход новых игроков еще сложнее, ситуация чуть лучше, чем в среднем по стране. Хотя из-за административных барьеров, когда разрешение получается два года, качество предоставления государственного управления имеет большие резервы для повышения эффективности. Мы были в Гонконге, и нам было интересно, как строится социальное жилье. Строители говорили, что сами технологии сопоставимы, если смотреть на панельное домостроение. Но там быстрее выдаются разрешения на строительство. Они рассказывали о больших проектах, когда 50 км коммуникаций на 1 км дороги они оформляют за пять лет. Меня лично это впечатлило. Само строительство у нас более или менее на удовлетворительном уровне.

 

Евгений Ясин:

Я перебью. Просто было интересно. В 1997-м году я пошил костюм в Гонконге за один день. Думаю, что нигде в мире такого нет. В Китае семь дней. Не знаю, сколько у нас. Я всегда покупаю в магазине. Мне кажется, что если вы соберетесь шить костюм, то это будет месяц. В какой-то степени это имеет отношение и к рынку жилья. Там есть какие-то моменты, которые мы совершенно не учитываем.

 

Александр Семеняка:

На мой взгляд, возможности для наведения порядка есть, потому что проводятся регулярные встречи на площадке Минстроя. И их позиция, в отличие от 2009-го года, помогать не всем застройщикам подряд, а попробовать пока сконцентрироваться на программе «Жилье для российской семьи». В рамках программы цена жилья на 20%  ниже рынка и не выше 35-ти тыс. рублей за 1кв. м. Требования к жилью определены Постановлением Правительства №404. И сейчас наша страховая компания готова страховать застройщиков участников программы «Жилье для российской семьи» для реализации массового жилья эконом класса. В рамках этой программы АИЖК также реализует механизмы выкупа объектов инженерно-технического обеспечения по цене не выше 4 тыс. рублей на 1 кв. м жилья. Поэтому те застройщики, кто не хочет работать по этой программе, не будут пользоваться мерами господдержки. Они либо сами как-то переживут кризис, либо перейдут к тем, у кого домостроительные комбинаты, и таким образом все равно станут участниками этой программы. Они будут стремиться минимизировать убытки, а не разориться. И через эту программу, на мой взгляд, реально навести порядок, определить стандартные требования к жилью, застройщикам и т.д., а дальше попробовать конкретно поддерживать сертифицированных, соответствующих стандартам участников рынка. По крайней мере, сейчас такое намерение есть. Насколько хватит воли – посмотрим. Относительно других льгот вы говорили, что льготы получают не те, кто надо. У нас были дискуссии, в ходе которых озвучивалось, что мы помогаем не малоимущим, а социально значимым категориям заемщиков. Программа помощи заемщикам сейчас обсуждается. Наверное, мы будем заниматься программой помощи. Суммы будут согласованы с Минфином. Но, возвращаясь к строительной области, какие еще могут быть использованы инструменты, кроме «Жилья для российской семьи»? Я считаю, что надо использовать потенциал нового закона о социальном жилье некоммерческого найма (официальное его название сложное). Здесь мы имеем другой тип ипотечного кредита, это ипотека для инвестора, который покупает дом. В отличие от классической ипотеки с равными ежемесячными платежами, здесь есть разница по платежам, когда первый платеж считается по реальной ставке, а дальше ежегодно индексируется в зависимости от инфляции. Это позволяет решить важную задачу: в первый год по такому найму сделать платеж в два раза меньше, чем был бы при ипотеке, и дать человеку выбор: купить площадь в два раза меньше, но в собственность, или более комфортное жилье, но быть арендатором. Естественно, надо правильно разработать стандарт, что это должно быть за жилье (типовая планировка, правильная технология строительства и т.д.). Тогда мы можем, выдавая кредит на строительство такого дома, сразу сформулировать требования, которые сейчас сформулированы к квартирам. То есть, через кредит, давая 70% стоимости проектного дома, возможно, удастся ввести стандарт нового жилья, более эффективного, но в то же время в правильных местах, не на окраине города. Так, в требования к юрлицам мы можем включить критерий по местоположению строящегося дома, можно попытаться реализовывать государственную жилищную политику. Понятно, что мы должны при этом взаимодействовать с субъектами РФ, с муниципалитетами. Это те инструменты, которые нам доступны. Сейчас для создания арендного жилья вместе с девелоперами планируем создать инвестфонд, куда бы и мы, и они инвестировали часть своей прибыли. Этот фонд получал бы еще кредит от нас, а в перспективе – в Банке России под 9,5%. Если эту программу начать реализовывать и попробовать набрать около сотни домов, то мы в России сможем создать аналог real estate investment trust, и тогда в какой-то момент мы предложим рынку два варианта. Пакетный вариант платежа по аренде представляет собой старший транш долга, заемный капитал, у которого доходность привязана к инфляции, и младший транш – это, по сути дела, собственные средства инвестора, на которые перекладываются все риски проекта, и который удерживаются оригинатором/инициатором проекта (АИЖК и застройщиками). В итоге планируем сформировать пул активов, включающий в себя значительный объем жилья, доходность от которого будет привязана к индексу роста потребительских цен.

Таким образом, мы сможем предложить рынку дополнительные квадратные метры. Это как идея. С одной стороны – стандартизация, а с другой стороны – развитие новых финансовых инструментов.

 

Евгений Ясин:

Кто желает выступить?

 

Вопрос:

Александр Николаевич, хотел бы задать вопрос вам. До конца прошлого года ваша структура поддерживала несколько социальных программ, которые помогали семьям, ученым, военнослужащим и т.д. Но практически вся работа по ним завершилась в связи с новыми экономическими условиями. Я видел в прессе в сообщения о том, что правительство готовит новую программу по социальной поддержке. Все-таки, возможно, что вернется эта программа. Вопрос в том, какие перспективы в этом направлении?

 

Александр Семеняка:

Раньше у нас, действительно, были льготные ставки для категорий граждан, которые вы назвали. Но они при этом покупали жилье на вторичном рынке. На первичном рынке была проблема, про которую сказал Илья Вадимович – отсутствие нужного таким категориям предложения жилья. Мы сейчас ввели социальный стандарт, в рамках которого перечень граждан расширился в соответствии с Постановлением правительства №404. Все поименованные там категории могут купить жилье в рамках программы «Жилье для российской семьи». Но это должно быть только жилье эконом класса. В рамках нашего социального стандарта граждане будут получать ипотечный кредит по льготной ставке, это 13,16% в текущих условиях. Если вы покупаете жилье по программе «Жилье для российской семьи», то вам устанавливается ставка, ниже рыночной. Мы планируем, что за пять лет будет выдано порядка 120-ти тыс. таких кредитов, в этом году планировали 20 тыс., при этом хотим получить некий мультипликативный эффект по этой программе. С одной стороны, цена на жилье существенно ниже, на 20% ниже рынка, ставка существенно ниже рынка, а ежемесячный платеж снизится на 40%, а то и больше, по сравнению с текущей рыночной ставкой. Таким образом мы сможем привлечь социально значимые категории людей, которым сегодня на рынке жилье пока недоступно, с использованием рыночной ипотеки. Сейчас формируются списки, куда включаются учителя, врачи и т.д., чьи доходы ниже среднего. Но это уже компетенция региональных органов власти. Программа «Жилье для российской семьи» уже запущена, участвуют 64 субъекта, из них 48 отобрали проекты на 10 млн. кв. м. Это Самара, Тула, Чечня и другие. В ряде регионов уже началась выдача кредитов. С Чеченской республикой мы уже заключили соглашение по строительству инженерно-технической инфраструктуры. Сейчас в первую очередь нужно активно поддерживать новое строительство.

 

Вопрос:

Это с учетом строительства, или социальной инфраструктуры?

 

Александр Семеняка:

Я имел в виду строительство социально-инженерной инфраструктуры.

 

Надежда Косарева:

Речь идет о программе «Жилье для российских семей», где участвуют проекты, в которых часть жилья должна быть продана по цене 30 тыс., пока не внесены изменения. Сейчас предлагается повысить до 35-ти тыс. Часть в размере не менее 10-ти тыс. кв. м продается по этой цене, а остальное жилье продается по рыночной цене. То есть, жилье эконом класса может быть построено даже в убыток, если за счет рыночной доли такой убыток можно перекрыть (в среднем рыночные цены на жилье 54 тыс. руб. за 1 кв. м). Александр Николаевич компенсирует через выкуп инфраструктуры еще 4 тыс. руб. на 1 кв. м жилья эконом класса. А вот какая у вас будет себестоимость – 20 или 50 – никого не волнует, но, естественно, что эта территория должна быть обеспечена коммунальной и социальной инфраструктурой.

 

Евгений Ясин:

Есть еще желающие, кто специализируется на этом вопросе? Если желающих нет, то буду я. Я коротко. Я вчера был на совещании по вызову нашего министра без портфеля. Он созвал петицию, что квадратный метр жилья в Нижнем Новгороде 30 тыс., а в Тамбове 33 тыс. Это разница в издержках. Конечно, это можно понимать по-разному. Я согласен с Ильей Вадимовичем, что это касается непосредственно организации. Это просто хорошо в качестве иллюстрации того, какие возможности имеются для того чтобы поднять производительность в жилищном строительстве. Я о производительности напоминаю вам не зря, потому что нам нужно найти эти новые источники роста, притом, что население снижается, численность его снижается, численность работников снижается, возможности реализации тех достоинств, которые мы имеем. Я думаю, что нам придется тяжело. А резервы роста производительности в два раза. Я вас уверяю, что в Тамбове тоже есть очень приличные резервы. В чем они находятся? Мы немножко это оставили в стороне, может, это и правильно, потому что тема исключительно богата, чтобы подумать относительно улучшения положения. Но все-таки мое ощущение, что раньше и сейчас тоже заключается в том, что есть определенные девелоперские компании, есть администрации муниципалитетов, городов, регионов, которые осуществляют регулирующую деятельность на жилищном рынке. И этот разрыв в значительной степени не обязательно высасывает все резервы для роста производительности. Но если у вас рост производительности дает 5% экономии, а он разговора с начальником или соответствующего урегулирования отношений вы получаете 20%, то понятно, на что будет направлена эта деятельность. Я не хочу продуцировать ощущение скандала, что мы поражены до самой глубины души пороками, взяточничеством, коррупцией, что нам ничего не грозит. Это не так. Если вы посмотрите на весь процесс развития рыночной экономики в России, то вы поймете, что есть первый этап, который был осуществлен введением каких-то новых положений – свободные цены, более широкий бюджет, открытая экономика, что составляло содержание реформ Гайдара, что привело к возникновению рыночной экономики в России. Потом было ощущение, что рыночная экономика есть, и пускай она все делает. Но она сама производит некие стихийные процессы, которые закрепляются, институционализируются, и после этого вы обнаруживаете, что имеется нечто неважное, что хотелось бы изменить. Если вы еще отдаете значительную власть бюрократии, то это создает дополнительные проблемы.

Почему мы сегодня говорим относительно жилищного рынка? Эта отрасль – одна из самых важных с точки зрения изменения ситуации. То стихийное развитие, которое началось где-то с 1993-го года, затем несколько поменяло свой облик в 2003-2004-м годах, все-таки является таким рынком, который содержит особенное количество возможностей. Мы должны над этим подумать. У меня нет готовых рецептов, но сегодня многие рецепты были высказаны. Я думаю, что люди, которые сидят вокруг меня, могут многое добавить. Мы можем выработать план реформ, которые поменяют ситуацию в этой области, и мы получим повышение производительности по жилищному строительству, стоимости жилья в два раза. Вы все говорите о доступном жилье. Я подозреваю, что на это имеет право только Александр Николаевич, потому что у него в руках ведомство, которое позволяет что-то сделать для того, чтобы повысить доступность жилья. А в остальном, если мы так будем вести дело, не предпримем каких-то усилий, мы доступного жилья не получим. Ну, как доступное? Как сейчас – да, но оно заключается в том, что люди, имеющие жилье, какими-то усилиями – обменом, строительством и т.д. – прибавляют к своему жилью 3-4 кв.м. Так что, квадратные метры играют большую роль. Но вы понимаете, что это не решение проблемы, когда у нас 60% населения, а может, и больше, это люди, которые таким образом улучшают свои жилищные условия. А есть люди, которые относятся к элите, к верхнему слою среднего класса, они имеют возможность приобретать жилье по ценам рынка, а там очень слабая конкуренция, которая предполагает обязательное участие административных ведомств, органов и т.д. Александр Николаевич, не принимайте на свой счет, но вы лучше меня все понимаете. Система, которая обусловлена связями, существующими между девелоперскими компаниями, не строительными, я подчеркиваю, а именно крупными компаниями и административными органами в городах, регионах, муниципалитетах. Они очень ограничивают какие-то движения на рынке, он расслаивается. А нам сейчас надо добиться другого. У нас кризис, из него быстро мы не вылезем. Разговоры, что это на год, два, три, вызывают у меня большие сомнения, потому что идет речь о том, чтобы создавать институциональные основы новой экономики, которая может обеспечивать высокую производительность, позволяющую нам претендовать на какие-то уважаемые места около технологической границы. Если нет, то у нас не будут проглядываться шансы. Если вы посмотрите на экономику, то вы поймете, что у нас источников для роста нет, мы их должны создавать заново, потому что сумасшедших доходов от нефти мы получать не будем. Доходы будем получать, но цены в два раза меньше минимум на 10-15 лет. А самое главное – что даже если бы они поднялись до ста долларов за баррель, нам бы не хватило, потому что мы привыкли к росту, потому что каждый год мы получаем какие-то подарки, типичную ренту. Приходится ориентироваться на другие обстоятельства и вспомнить о том, что рыночная экономика живет за счет тех мотиваций, которыми обладают ее агенты. Хотите, или нет, но пришло время вернуться к этим обстоятельствам и осуществлять институциональные изменения, модернизацию. Мы сегодня получаем шанс на всех. Кризис в рыночной экономике всегда характеризуется тем, что кто-то выигрывает, а кто-то проигрывает. У нас есть возможности, чтобы выиграть. У нас есть время, и выигрывать, и проигрывать. Дальше можно подумать, как предоставить шанс тем, кто умеет выигрывать. Это новые времена. Я не знаю, что из этого получится. Я уже призывал российский народ к реформам, модернизации. Мои надежды оправдались только на треть. Я думаю, доживу ли я до того, как что-то начнет меняться. У меня еще есть надежда. Теперь уже это без моего участия, но есть молодые люди, есть умные люди. Я всем нам желаю успеха. Спасибо большое.

 

Вопрос:

Вы сказали, что надо создавать институциональные основы рыночной экономики? А что думают Президент, Правительство?

 

Евгений Ясин:

Насчет Президента я сказать не могу, он публичные заявления по этому вопросу придерживает. Но если смотреть на последнее выступление Шувалова, то что-то такое можно разглядеть, что оставляет надежды. Но пока публика в этих кругах не осознала. Они думают, что до конца года мы реализуем этот антикризисный план, потратим до конца года этот триллион 400 млрд., а от этого станет лучше, не станет… Тогда они или другие люди начнут придумывать шаги, когда будет ясно, что это не действует. И так будет продолжаться до тех пор, пока вдруг окажется, что кто-то добивается успеха.





комментарии ()


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.
Авторизуйтесь, пожалуйста, или зарегистрируйтесь, если не зарегистрированы.
Rambler's
	Top100
Яндекс.Метрика