Социальная и экономическая эффективность различных форм владения и управления объектами жилой недвижимости
Евгений Ясин:
Дорогие друзья! Разрешите открыть семинар. Я думаю,
что тема вам знакома. Она звучит как «Социальная и экономическая эффективность
различных форм владения и управления объектами жилой недвижимости». У нас два
выдающихся докладчика, Косарева Надежда Борисовна и Пузанов Александр Сергеевич. На мой взгляд,
эта проблема – одна из наиболее острых в России. Я беру в целом жилищную
проблему. У меня глубокое ощущение, что настоящего, хорошо регулируемого и
функционирующего рынка жилья нет. Может быть, я не прав. Но вот у меня есть недавний
опыт. Наш товарищ Ваня Хомутов провел исследование в нефтяной промышленности.
Это серьезная отрасль, которая кормит всю страну. Важно то, что, выясняется, этот
рынок глубоко деформирован, он не может работать как полноценный. Это я про
нефтяной рынок, но у вас то же самое. И реально мы, конечно, еще не имеем рыночной
экономики. Хотя я первый об этом постоянно говорю. Передаю слово Надежде
Косаревой.
Надежда Косарева:
Добрый
вечер, уважаемые коллеги! Я буду выступать сегодня очень мало, основной доклад
будет у А.С. Пузанова. Я расскажу только, что это было за исследование и зачем
мы его проводили. Исследование было посвящено только одной из большого числа
актуальных тем в жилищной политике. Но эта тема затрагивает почти все аспекты
жилищного сектора. И вот почему. Есть показатель доступности жилья, который наш
институт рассчитывает по определенной методике, утвержденной в рамках программы
«Жилище», с которой, кому интересно, можно познакомиться, она размещена на
нашем сайте. Это показатель доли семей,
которые могут приобрести жилье, соответствующее стандартам жилых помещений, с
помощью собственных средств или ипотечных кредитов. Эта доля с 2004-го года
увеличилась с 9% до 27% в 2011-м году. Казалось бы, темп внушительный, но,
конечно, 27% это очень маленькая цифра. Это семьи, которые в состоянии
воспользоваться рыночной экономикой, но при этом надо отметить, что эти почти
30% – люди с самым большим доходом. Многие из них уже улучшили свои жилищные
условия, и эта проблема вообще не является для них насущной. Тогда как среди
60% семей, которые, по данным различных
социологических опросов, хотели бы
улучшить свои жилищные условия, доля семей, которые имеют соответствующие
доходы и могут себе позволить приобрести жилье с помощью ипотечного кредита,
существенно ниже. Поэтому весьма актуальными являются темы: каким образом можно
расширить возможности по улучшению жилищных условий для различных групп
населения с различными доходами, необходимо ли нам проводить политику только по
наращиванию условий для приобретений жилья в собственность, или развивать
какие-то иные формы удовлетворения жилищных условий. А их в мире существует
несколько: это и наем жилых помещений, и членство в жилищно-строительных
кооперативах, и другие. Этот вопрос постоянно находится в центре внимания.
Кроме того, весьма актуальна тема развития рынка жилищного строительства,
который таковым назвать пока очень сложно. В прошлом, 2012-м году мы проводили
исследование конкуренции в жилищном
секторе, изучали дефекты рынка и т.д. Но эта тема требует особого внимания и
рассмотрения, поэтому мы бы хотели обсудить результаты оценки конкуренции в
сфере жилищного строительства специально. В рамках Высшей школы экономики уже
третий год ведется анализ различных аспектов этой многогранной тематики.
Сегодня мы хотим сосредоточиться только на одной теме, а именно, на теме управления
жилой недвижимостью. Это результаты исследования 2011-го года. Нам не хотелось
бы все смешивать. Результаты, которые мы
получили в 2011-м году, позволили уже в прошлом году использовать их для
разработки новых направлений жилищной политики. Актуальность этой темы связана
с тем, что в результате приватизации жилья у нас сложилась искаженная система
владения, прежде всего, в многоквартирных домах. Отсюда мы испытываем огромные
трудности при управлении этим жилищным фондом. А хуже всего то, что мы воспроизводим
такие объекты жилищной недвижимости со специфической формой владения, которые
не позволяют нам вырваться из этого порочного круга. Поэтому тема управления
жилой недвижимостью напрямую связана с темой нового жилищного строительства и
возможности обеспечения доступности жилья. На этом я свое краткое вступительное
слово закончу. А Александр Сергеевич продолжит.
Александр Пузанов:
Спасибо
большое. Как можно понять из вступительного слова Надежды Борисовны, мы в этом исследовании попытались решить несколько
задач, связанных с поисками взаимосвязи между физическими характеристиками
жилья, жилой единицы в доме, коттедже, формой владения жилым помещением и
отношением по управлению имуществом там, где оно существует. Мы попытались это
сделать, в первую очередь, с точки зрения экономического анализа, сравнительной
эффективности и возможных последствий. Начали мы с оценки ситуации и степени
изученности этого вопроса в современной науке. Здесь нас ждало первое
удивление. В мире практически нет фундаментальных экономических работ,
посвященных именно такой постановке проблемы. Не поверив, мы написали письма
коллегам в сфере европейской жилищной проблематики, с которыми мы поддерживаем
отношения. Вы можете, в частности, посмотреть, как отреагировала Кристина
Уайтхед. Единственное место, где мы нашли работы похожей направленности, это
страны юго-восточной Азии. Это Гонконг и Тайвань, где так же, как и у нас,
люди, в основном, живут в многоквартирных домах, являясь собственниками
квартир. Они к этой проблеме подступаются, но пока есть только различные
эмпирические исследования.
Среди немногих работ
концептуального характера нас подтолкнула к развитию этой темы статья финского
экономиста и практика Марти Луянена, которая по нашей инициативе была
опубликована в журнале «Вопросы государственного управления». В этой статье
анализируются основные системы организации собственности в многоквартирных
домах. Автор приходит к выводу, что даже в Европе в рамках одной системы
экономических отношений складываются две модели организации собственности в
многоквартирных домах. То, что развиваем у себя мы, так называемая
дуалистическая модель, когда есть четко индивидуальная собственность на
квартиру, и общая собственность на общее имущество. При этом в Европе
распространена также и унитарная модель, когда собственник является
сособственником организации, которая владеет домом в целом. Есть разные
разновидности такой модели в Австрии, в Нидерландах, в Финляндии, но у них есть
общие признаки унитарной модели.
В отсутствие
фундаментальных работ мы также постарались посмотреть, есть ли какие-то
закономерности в выборе потребителя при предположении, что рынок услуг по
предоставлению жилья длительное время существовал в стабильных условиях.
Некоторые такие закономерности мы нашли. Одну можно продемонстрировать на
примере жилищного фонда Нидерландов. Правые три столбца – это всего по
жилищному фонду Нидерландов. Большая часть жилья находится в собственности,
достаточно много социальной аренды и коммерческая (рыночная) аренда. Но если мы
посмотрим, где живут собственники и где живут наниматели, то увидим, что в
односемейных домах преобладают собственники, а в многоквартирных домах
преобладают наниматели. Доля собственности мала, в независимости от того,
унитарная она, или дуалистическая.
Предположительно,
это связано с издержками принятия решения по управлению многоквартирными домами.
Отсюда гипотеза, что чем больше лиц участвует в принятии решения, тем сложнее решение
принять. С другой стороны, на одной из самых рыночных стран, США, мы увидели,
что такая закономерность есть, но не полная. Вы видите соотношение доли
собственников и нанимателей: сначала идут жилые дома, потом блокированные дома,
в многоквартирных домах от двух до четырех квартир, а начиная уже с 20-ти и
более квартир, начинается опять рост доли собственников. При этом самих таких
больших многоквартирных домов в стране не много. Когда мы сравниваем наши и
западные многоквартирные дома, надо понимать, что наши многоквартирные дома
по-настоящему многоквартирные. Все-таки, в Европе размер меньше. Блокированные
дома – это таун-хаусы.
В
условиях недостатка систематической информации мы опросили ведущих экспертов,
написав письма-анкеты в 9 стран Европы жилищным экономистам, входящим, по
нашему мнению, в топ три в каждой из стран, получили достаточно большой возврат
ответов. Несколько вопросов мы вынесли на так называемый референдум. Ответы
были весьма однозначны, кроме последнего вопроса, но нигде не 100%, причем это
был не один эксперт, который был против всего, так что есть все-таки некоторые
сомнения. Заинтересованность участников опроса проявилась в том, что все
сказали, что эта проблема очень важна и интересна не только для России, но
и в целом как экономическая проблема. Вы
видите упрощенную модель таблицы. На самом деле, есть еще две страницы
примечаний, потому что каждый написал достаточно развернутые комментарии,
которые нам помогли.
На
этом фоне мы видим, что Россия сильно отличается от всех остальных стран по структуре
жилья, по типам и видам использования. Она отличается высокой долей жилья,
находящегося в собственности физических лиц (мы уже превзошли по этому
показателю все страны, которые перечислены в этой таблице, за исключением
некоторых стран юго-восточной Европы и бывшего Советского Союза), низкой долей
арендного жилья, практическим отсутствием кооперативного жилья и, как результат,
узким спектром возможных вариантов владения жилой недвижимостью.
Почему
в России сложилась такая ситуация? Вот некая фотография развития в условиях
переходного периода, когда в нашей стране произошли серьезные трансформации. Мы
выделили несколько таких проблем. Прежде всего, это проблемы, имеющие
экономическую природу. Почему не развивается аренда? Почему не строятся
арендные дома? Кто-то специально препятствует этому? Мы выяснили, что тут
несколько причин. Главное то, что рынок аренды существует, но он представлен
физическими лицами наймодателями. Большинство из них стали собственниками в
результате приватизации жилых помещений. Они не понесли инвестиционных затрат,
соответственно, они не ставят целью их возмещение. С точки зрения
бизнес-проектов, предлагаемые такими наймодателями цены – демпинговые. Кроме
того, бизнес по строительству арендного жилья – это бизнес с длительным сроком
окупаемости, он требует определенной стабильности, определенного доверия в
обществе, которые у нас только нарабатываются.
О сфере
жилищного кредитования. Банковское кредитование у нас развивалось медленно, в
основном преобладало инвестирование за счет средств будущих собственников, что
предопределяло форму будущего владения этой жилой недвижимостью. Наконец, длительность процесса бесплатной приватизации
государственного и муниципального жилья вносит существенную неопределенность в
эти процессы.
Было
ли какое-то явное влияние с позиции государственной политики, искажающее формы
владения жильем? Сегодня есть несколько подобных мер государственной политики:
налоговые вычеты, которые может получить собственник, льготы работодателю, если
он помогает работнику получить жилье в собственность, но это не распространяется
на аренду жилья и т.д. Можно предположить, что определенной формой
общественного договора в переходный период стало то, что государство позволило
собственнику пользоваться всеми благами собственности, но не нести полного
бремени издержек, связанных с этой собственностью. Следствием этих процессов стал
уход арендного сектора в теневую налоговую зону. Слабо развивалось
законодательство и сам институт аренды. Бизнесмен может «передумать» и
распродать эти квартиры, зафиксировать свою прибыль, поэтому для государства
сегодня поддерживать проекты строительства арендного жилья достаточно
рискованно.
Здесь
же следует сказать и о такой форме как кооперативное жилье, которое имеет
длинную историю еще с советской экономики. После того, как мы ввели норму, что
после выплаты пая человек становится собственником жилого помещения, мы
практически разрушили кооперативы как институт, сделав его транзитной формой
владения недвижимостью.
Чуть
более пристально мы посмотрели на ситуацию в бывших социалистических странах,
которые тоже прошли этот болезненных процесс приватизации, становления новых
форм управления. Мы можем отметить еще одну особенность, что там приватизация
осуществлялась одновременно с формированием рынка управления многоквартирными
домами. Кроме того, в большинстве стран была невозможна приватизация отдельных
квартир, и было невозможно сочетание в одном доме квартир частной собственности
и государственной или муниципальной. К настоящему времени этот рынок сложился,
он развит, имеет свои недостатки, но это достаточно зрелый рынок, в отличие от
нашей ситуации. А у нас большая часть населения проживает в многоквартирных
домах. Там проблем больше, чем в большинстве других стран, это дома с очень
большим количеством жилых единиц. У нас дуалистическая организация
собственности в многоквартирном доме. У нас возможно смешение разных видов
собственности в одном доме. И у нас пока очень плохо развивается рынок
управления собственников в многоквартирных домах. Более одной трети домов
находятся в непосредственном управлении собственников. По нашей оценке, это
менее продвинутая форма. Ассоциации собственников созданы в менее чем 10%
случаев. Рынок услуг по управлению формируется медленно. Наиболее известные из
изъянов этого рынка – это аффилированность управляющих компаний, их
оппортунистическое поведение в целом ряде случаев и т.д.
В
результате использования данных обследования бюджетов домашних хозяйств (ОБДХ)
2009-го года, мы построили модель бинарного выбора, где рассчитали вероятность
оценки жителями своего жилого помещения (положительной или неположительной), в
зависимости от ряда показателей. Неожиданный вывод, что доход домохозяйств не
оказывает влияния на вероятность удовлетворенности жилищными условиями,
потребности растут вместе с доходами. Наибольший коэффициент значимости получило
не количество комнат, которое показывало общую площадь жилья, не количество этого
потребляемого жилищного блага, а необходимость капитального или текущего
ремонта. Этот фактор стал самым важным при неудовлетворительной оценке существующих
жилищных условий.
Вы
видите, что тип жилого помещения имеет отрицательный знак. Это означает, что
при прочих равных условиях при потреблении одного и того же жилищного блага
житель в индивидуальном доме с большей вероятностью оказывается удовлетворенным.
Эта закономерность прослеживается, когда мы берем все дома. Мы выделяли группы
домов по разным признакам. Во всех этих подгруппах вероятность
удовлетворенности жилищными условиями в квартире в многоквартирном доме
оказывалась ниже, чем у собственника, проживающего в индивидуальном доме,
находящемся в таком же состоянии. Это подтверждает вывод, что жилищное благо, потребляемое
в форме квартиры в многоквартирном доме, относительно невысокого качества.
Дальше
мы перешли к экономическому анализу ситуации. Из всех возможных форм владения
мы выделили семь моделей. Это товарищество собственников жилья, которое само
собой управляет и нанимает управляющую компанию, просто многоквартирный дом,
где собственники нанимают управляющую компанию, индивидуальный дом, коттеджный
поселок, наемное жилье, арендный дом. Мы попытались посмотреть, можно ли
доказать наличие различий в эффективности предоставления услуг управления как
особого жилищного блага. Мы провели экономический анализ по двум направлениям. Это
анализ ценовых факторов, где мы посмотрели влияние десяти связанных рынков,
начиная от рынка жилищного строительства и заканчивая рынком коммунальных
услуг, которые определяют качество потребляемого жилищного блага. И это анализ
неценовых факторов, в первую очередь, связанных с необходимостью финансирования
управления общим имуществом. Вы видите уравнение, которое мы пытались составить
для каждого из этих семи типов. В качестве переменных – прибыль,
соответственно, если рынки являются неконкурентными. Здесь сложно сравнивать.
Какие-то выводы можно сделать только для совершенного рынка, где прибыль равна
нулю. И по длине этого уравнения вы видите, что есть некая разница. Для простоты
давайте посмотрим на следующий слайд. Мы предполагаем, что это репрезентативный
потребитель. Ему все равно, в какой форме это благо потреблять, оно все одного
качества, и потребитель выбирает только по наименьшим издержкам. При прочих
равных условиях самым дешевым оказывается собственность в многоквартирном доме,
где есть ТСЖ, членство в кооперативе и наем в доходном доме. Здесь нет издержек
по услугам управления внешних организаций, которые появляются на следующем
уровне. Самой дорогой оказывается собственность в коттеджном поселке. Здесь
появляется фактор налогообложения и услуги по содержанию, так как мы предполагали,
что при прочих равных условиях они выше, так как это связано еще и с земельным
участком. Собственник индивидуального дома может находиться в этой иерархии по
вертикальной оси в нескольких разных позициях. Он может быть самым дешевым,
может находиться между первым и вторым уровнями, может между вторым и третьим
уровнями. Это зависит от сочетания разницы в налогообложении и оплате услуг по
содержанию и ремонту, которые он несет относительно проживающего в коттеджном
поселке или в многоквартирном доме, с одной стороны, и издержек, связанных с
услугами по управлению (которых собственник индивидуального дома не несет).
Здесь выстроилась некая иерархия эффективности форм владения и управления по
ценовым факторам.
Дальше
мы присмотрелись к общему имуществу как к феномену, требующего изучения. Оно
оказалось интересным и сложным. Простой вопрос – это ближе к клубному или
общинному благу? С одной стороны, кажется, что это неконкурентное и исключаемое
(т.е. клубное) благо. С другой стороны, если вспомнить, что некоторые
собственники могут сдавать жилье в аренду, а это не только фиктивные резиновые
квартиры, о которых мы сейчас говорим, но и вполне реальные, где живет большое
количество людей? Вспомните, как выглядят подъезды и лестничные клетки наших
многоквартирных домов. Поэтому в реальности оказывается, что потребление общего
имущества ближе к конкурентному и неисключаемому (т.е. общинному) благу.
Второй
парадокс. С одной стороны, у нас единая правовая конструкция общего имущества,
но это общее имущество внутренне не однородно (земельный участок, лестница,
крыша и т.д.), и различные части этого имущества могут обладать разной
полезностью для разных собственников. Мы знаем это по конфликтам, которые
периодически возникают. Например, должны ли жители первого этажа платить за
лифт. По закону должны, по жизни, вроде как, не нужно. Таких конфликтов очень
много. И вроде понятно, каким собственникам какие элементы общего имущества
более интересны. Но доказать, заставить собственников в разном объеме платить
за общее имущество – задачка очень сложная, хотя она стоит на повестке дня не
только в России. Таким образом, мы видим изначальную конфликтность при принятии
решений по поводу общего имущества в многоквартирном доме – те, кому благо
нужно меньше, недовольны тем, что они должны платить столько же, а те, кому оно
нужно, недовольны тем, что те, кому не нужно, фактически имеют тот же голос при
принятии решений, в итоге принимается неоптимальное решение и т.д. Здесь есть
явные предпосылки для принятия экономической стратегии поведения безбилетника.
Дальше
мы провели неценовый анализ, анализ потерь благосостояния. Мы посмотрели
экстерналии потребления жилищных благ, производства жилищных благ и искажения,
связанные с асимметрией информации. Только по одному параметру в красной зоне
оказывается третья модель – собственник квартиры в многоквартирном доме,
управляемой управляющей компанией по заказу ассоциации собственников, в данном
случае, товариществом собственников жилья. А при найме квартиры в
многоквартирном доме он не имеет рисков, связанных с ненаблюдаемой информацией
и стратегией безбилетника, но есть существенный риск в потреблении жилищных
благ, поскольку при прочих равных условиях арендатор меньше заботится об общем
имуществе в многоквартирном доме, чем собственник.
На
основе этого анализа мы перешли к возможному направлению формирования государственной
политики, ее корректировке, государственного вмешательства. Оно направлено на
смягчение институциональных проблем владения и управления объектами жилой
недвижимости. Как мы видели, у нас есть неполнота рынка, асимметрия информации
и проблема коллективного принятия решений. Исходя их этого, нами были
предложены основные направления корректировки государственной политики. По
линии потерь, связанных с неполнотой рынка – это совершенствование гражданского
законодательства, регулирующего право собственности на жилое помещение, и
института общего имущества. Здесь есть много серьезных вопросов, некоторые из
них ставятся в рамках концепции развития гражданского законодательства.
Далее
мы пришли к выводу, что надо создавать условия для увеличения доли
многоквартирных домов, в которых все помещения находятся в собственности одного
лица. Надо усиливать контроль над состоянием многоквартирных домов, усиливать
ответственность собственников, чтобы права собственности балансировались
несением полного бремени содержания.
Нами
сформулированы конкретные предложения по законодательному регулированию, по
«разумной деприватизации», которая в определенном формате должна остаться, по
консолидации государственного и муниципального фонда, который останется после
окончания приватизации в многоквартирных домах, а не в виде двух-трех квартир
практически в каждом многоквартирном доме. Такие механизмы существуют. Асимметрию
информации можно и нужно снижать, совершенствуя законодательство о товариществе
собственников жилья, включая решение проблемы «членства в ТСЖ» и обеспечивая
реализацию принятых решений.
Основные
выводы, к которым мы пришли, состоят в следующем.
1.
Эффективность
управления зависит от формы владения, от числа лиц, вовлеченных в принятие
решений, от способов принятия решений.
2.
Эффективность
повышается при привлечении профессиональных компаний, а сложившаяся структура
форм управления многоквартирными домами неоптимальна и нуждается в трансформации.
3.
Для разных форм
проживания наиболее эффективны различные формы организации управления.
Предлагаемые
меры должны быть идентифицированы в пространстве и во времени. В 2011-м году мы
провели другое исследование – кластерный анализ регионов по основным параметрам
жилищной политики. Здесь в каждом из этих типов может быть своя стратегия, своя
траектория развития арендного, кооперативного жилья и строительства многоквартирных
домов для продажи в собственность.
Для
дифференциации во времени нам нужен такой инструмент как национальный жилищный
баланс, который является предметом прогнозирования. Представленная версия такого баланса показывает, что даже
если мы сейчас все силы бросим на строительство арендного жилья, на возрождение
кооперативов, при существующих тенденциях, при сохраняющемся спросе на жилье в
собственность, на недоверие к другим формам, преобладающая часть россиян еще
очень долго будет жить в многоквартирных домах со смешанной формой
собственности. Поэтому наши предложения по наведению порядка в этой сфере
являются особенно важными.
Но,
в принципе, развитие арендного жилья, кооперативного жилья, в целом
некоммерческих форм удовлетворения жилищной потребности может сыграть
существенную роль в решении проблемы доступности жилья. Вы видите на слайде долю
нуждающихся в улучшении жилищных условий по различным доходным группам. Первая
группа та, о которой вначале говорила Надежда Борисовна, но вторая и частично
третья группы населения – это те группы, которое уже сегодня реально могут
рассчитывать на улучшение жилищных условий при формировании соответствующих
институтов за счет развития некоммерческих форм управления жилой недвижимостью.
Спасибо!
Евгений Ясин:
Спасибо. Сейчас вопросов задавать не будем. Дадим
слово оппонентам. А потом вопросы. Пожалуйста. Леонид Иосифович Полищук.
Леонид Полищук:
Добрый вечер. Спасибо. Я бы не хотел оппонировать
докладчикам, потому что это исследование очень важное и полезное. Несмотря на
то, что мы с коллегами этой темой занимались, я сегодня узнал много нового для
себя. Мой короткий комментарий по поводу услышанного заключается в том, что
Россия аномальна с точки зрения жилищного сектора, по крайней мере, в двух
отношениях. Во-первых, очень высокий уровень жилья находится в частной
собственности. По крайней мере, на европейском уровне, в европейском формате.
Это аномально еще и тем, что 25 лет назад доля жилья в частной собственности
была практически нулевой. Стало быть, произошел очень быстрый переход из одной
крайности в другую. Вторая аномалия – жильё в частной собственности
сконцентрировано в больших многоквартирных домах, которые очень трудны в
коллективном управлении. Это создает для России трудную дилемму. А альтернатива
заключается в том, чтобы многоквартирными домами, где квартиры находятся в
собственности жильцов, так или иначе управляли государственные или
муниципальные органы. Но эта схема себя в России прочно дискредитировала.
Казалось бы, коллективная собственность очень привлекательная альтернатива, но
возникает проблема коллективных действий, сложная для России, так как
эффективное содержание дома требует усилий не одного человека, как это
происходит в одноквартирном доме или отдельной квартире, а сотен людей. Эти
люди должны доверять друг другу, у них должны быть навыки политического
участия, так как речь идет о политической деятельности в миниатюре. Управление
жилым домом напоминает управление городом или регионом. Люди несут
ответственность за качество своей жизни, за принятие коллективных решений.
Некоторая нехватка политической или гражданской культуры в России (а это не
догадка, а результаты исследований, которые мы выполнили) наглядно показывает,
что, так как жильцы не могут преодолеть недоверие для эффективного участия в
коллективном управлении многоквартирными домами, то различные формы управления
домами, в том числе ТСЖ, оказываются неэффективными. С этой точки зрения
результаты вашего доклада, которые на меня произвели глубокое впечатление,
состоят в том, что при прочих равных то, что ваше жилье часть большого дома –
это обременяющий фактор, при прочих равных удовлетворенность этим жильем меньше.
Это явный признак того, что люди неспособны решать проблемы, которые они решили
бы в одиночку, потому что у них нет необходимого согласия, нет доверия и т.д.
Какой выход? Вы говорили, что подобная структура жилого фонда характерна для
некоторых азиатский государств, вы называли, в частности, Гонконг и Тайвань.
Там тоже не всегда в нужном количестве существуют навыки управления жилищным
имуществом, но в этих странах очень эффективен и очень конкурентен профессиональный
рынок управления жилыми домами. И профессиональное управление до некоторой
степени позволяет преодолеть недостаток способности жильцов взять это в свои
руки. В России с этой точки зрения ситуация неблагоприятная, так как рынок
управляющих компаний фактически монополизирован, очень непрозрачен, управляющие
компании часто используются для захвата жилого дома. И сбросить такую
управляющую компанию – очень непростое дело. С другой стороны, мы наблюдаем за
очень разными исходами коллективного управления многоквартирными домами, здесь
есть истории успеха и есть провалы. В Москве идут разговоры о ликвидации
липовых ТСЖ, хотя сложно сказать, где оно липовое, а где нет, если один человек
может являться председателем 50-ти ТСЖ. Если говорить о рекомендациях, я бы
добавил, что необходимо повышение прозрачности самой конкуренции на рынке
управляющих компаний за счет более эффективного регулирования этого рынка, за
счет повышения требований к открытию информации, за счет упрощения процедуры
освобождения от управляющей компании.
Константин Апрелев:
Спасибо. Мы, скорее, рыночники в отношении продаж. Я
бы хотел сказать о следующих проблемах. Сейчас нас всех волнует следующая
ситуация. Если перед очередными выборами власть приняла решение о пролонгации
бесплатной приватизации, то в этот раз непонятно, какое решение будет принято.
У нас отсутствует понятная жилищная политика в вопросах, что делать дальше. То
есть, что делать дальше с жильем, которое останется неприватизированным. Будет ли
оно приватизироваться по рыночной стоимости, или вообще закрыть вопросы
приватизации? Тогда остается вопрос, какой будет статус найма – социальный, или
коммерческий? Те, кто обладает правом на социальный найм, наверное, могут
претендовать на него, а тем, кто не обладает, по жизни оставить просто найм,
или коммерческий? Вопросов огромное количество. А ответов у власти пока нет.
Нет четкой и понятной позиции. Казалось бы, преимущества приватизации для
граждан очевидны, но это преимущество не реализовалось в стопроцентную
приватизацию. Почему? Тоже много причин. Одна из них – непонятность перспектив
с обслуживанием этого жилищного фонда. То есть, я как собственник буду платить
больше нанимателя этого жилья, или меньше? Ни один человек во власти ответа
дать не может. А если бы мог, я думаю, картина была бы другой. Очевидно одно,
что человек, осуществляющий взнос даже за социальный найм, по логике, должен
платить не меньше, чем собственник, который платит налог на недвижимость. Таким
образом, выстраивался бы какой-то баланс. Люди, которые приватизируют жилье,
стали бы понимать, что они как собственники никогда не будут платить больше, а,
скорее, должны платить меньше, чем наниматели, с точки зрения платы за сам
найм. Этого вопроса и ответа с точки зрения четкой и понятной жилищной политики
сегодня тоже нет. Мне кажется, что у нас вообще жилищная политика
отсутствовала. Вот, решили в 1992-м году, что уравняем всех в вопросах
приватизации. Наверное, это было правильное решение, с точки зрения рынка, но
на многие вопросы ответов тогда не было, как и сейчас.
Еще
один момент – нет четкого понимания прав на землю, которая находится под жилыми
домами. Здесь должна быть более четкая политика, с точки зрения квартальных
прав на землю. В рамках существующих кварталов граждане должны реализовывать
права на эти жилищные активы, которые возникали при точечной застройке, которую
сама власть порождала и сама с ней боролась. Власть ни одного проекта не
согласовывала без подписи руководителя города, но при этом она боролась с
точечной застройкой. То есть, это непонимание прав граждан, уже живущих в
рамках кварталов. Россия – страна парадоксов. Первый – самое дорогое и самое
некачественное жилье. Самая дорогая себестоимость и стоимость управления и
эксплуатации, и при этом самые некачественные.
С
точки зрения налоговой системы. Значительные объемы налоговых средств, поступающих
в три сферы бюджета, но полная недостаточность средств именно на территориях.
Полное отсутствие самостоятельности муниципальных образований и высокая
зависимость от федерального центра. Отсутствие инструментов развития
самоуправления на всех уровнях, отсутствие веры, нежелание участвовать в
политике и т.д. При всем при этом отсутствие рыночной конкуренции,
непрозрачность предоставления земельных участков под застройку и, как результат,
с 2002-го года рост цен на жилье в долларовом эквиваленте составил от 9-ти до
14-ти раз. Ни в одном другом секторе экономики такого роста цен в валюте не
было. Это закрытость, отсутствие конкуренции, отсюда все остальные проблемы
жилищного сектора, начиная от градоуправления, управлением территориями,
многоквартирными домами и т.д. Все эти проблемы – наследие нерешенных
своевременно в отношении управления жилым фондом в стране, институционально нерешенных
проблем, правовых проблем. Еще один вопрос – криминальная зона в сфере
обращения недвижимости. Мы помним конфликтность проживания в коммунальных
квартирах, проблемы, связанные с тем, что возникло сейчас в связи с нерешенным
вопросом выделения долей. Криминализация этого рынка – это оборот долей. Мы
одной рукой боремся с коммунальными квартирами, ликвидируя их и финансируя их
ликвидацию на некоторых территориях, с другой стороны, поощряем ситуацию с
оборотом криминала в долях. Когда люди не могут решить свой семейный конфликт,
продают свою долю сторонним лицам, это усугубляет ситуацию с оборотом
недвижимости. То есть, человек, обладая долей в своей собственной квартире, не
может чувствовать себя защищенным. Эти проблемы угрожают нормальным правам
собственности, а не только правам найма. Отсутствие инструментов,
поддерживающих институт найма как систему, конкурирующую с системой прав
собственности, тоже порождает проблему. Может возникнуть ситуация, когда будет
введен вполне реальный налог на недвижимость, который будет базироваться на
рыночной ставке, и который пока непонятен гражданам с точки зрения
экономической перспективы. Все это накладывает отпечаток на сегодняшнюю модель
управления домами, особенно многоквартирными. Ликвидировать управляющую
компанию сейчас практически невозможно. Этот институт абсолютно негибкий. Но
работа очень интересная. Она заставляет людей задуматься и начать формировать
разумную жилищную политику, либо хотя бы какие-то прообразы жилищной политики.
Спасибо!
Евгений
Ясин:
Я задам первый вопрос. Мы страна, которая страдает
массой криминальных искривлений. Значительная часть злоупотреблений возникает
из-за правовых провалов, либо из-за того, что происходит процесс формирования
рыночных условий, от которого никто не уйдет, то ли из-за нашего менталитета,
или эти формы удерживают власть, или они выгодны власти. Это важный момент.
Может, я неправильно понял. Но есть ощущение по вашему докладу, что все идет по
закону, все проблемы предсказуемы, их можно было бы предугадать. Но о том, что
есть криминальные явления, и они играют важную или неважную роль, не было
сказано.
Александр Пузанов:
Это было описано как институциональная ловушка. И мы
рассуждали о том, как из нее выбраться. Решение о бесплатной бессрочной
приватизации, принятое в 1991-м году в условиях советской экономики в рамках решения
политического кризиса дать людям какой-то актив, как оказалось потом,
предопределило целый ряд проблем. Мы никогда не будем в ситуации, когда что-то
можно было бы заранее предопределить, и это родимое пятно жилищной политики.
Хотя и не только ее. Но второй ответ состоит в том, что то, о чем мы
рассказывали, выходит за рамки специфических проблем России. У меня было
желание поставить вопрос: почему демократия оказывается эффективной на уровне
страны и не работает на уровне многоквартирного дома? Это так. С этой проблемой
сталкиваются везде. Проблема принятия коллективного решения по поводу сложного
имущества, которым владеют все, но все чуть-чуть по-разному, это очень
интересная тема, выходящая даже за рамки жилищной политики.
Надежда Косарева:
Мы не исследовали тему криминальных сюжетов и их
влияния на сектор управления жилой недвижимостью. Скажу свое мнение. Там, где
мы начинаем формировать рынок первый раз, мы начинаем сталкиваться с
негативными криминальными схемами и механизмами. Рынок управления жилой недвижимостью
– огромный рынок, потенциально обладающий огромной прибылью. Здесь возникает
конфликт: с одной стороны, недовольство изменением ситуации со стороны органов
местного самоуправления и муниципальных предприятий, которые получали доход от
публичной системы управления многоквартирными домами, а с другой – их
заинтересованность в приватизации этого сектора. Сектор управления жилой
недвижимостью сегодня абсолютно неконкурентный, он представлен отдельными
компаниями, которые аффилированы с мэром или с тем, кто отвечает за ЖКХ в
городе. Это можно было наблюдать в Москве. С чем связана ликвидация «липовых»
ТСЖ в Москве? Управляющие компании, которые были вновь созданы или представляли
собой приватизированные организации, не захотели получать право на управление
на конкурсе, который должен был проводиться городом в отношении дома, если бы в
доме не было создано ТСЖ. При этом если ТСЖ создано, то такая управляющая
компания могла без всякого конкурса заключить с ТСЖ договор на управление
домом. Поэтому просто были созданы поддельные документы, протоколы общего
собрания собственников о создании ТСЖ в этом доме. Ни один житель не знал о
таком собрании. С одной стороны, управляющие компании тут же получали часть
рынка по управлению, с другой стороны, город еще отчитывался в проделанной
работе по формированию ТСЖ. Создание этих «липовых» ТСЖ сейчас вскрылось.
Поэтому в секторе по управлению жильем действительно есть примеры и захвата
рынка, и недобросовестного поведения управляющих компаний. С другой стороны,
есть и объективная нерегулируемость процесса. Например, фантастическое решение
Конституционного суда, который постановил, что собственники жилья не обязаны
быть членами ТСЖ. В странах Восточной Европы, где также прошла приватизация
жилищного фонда, такого нет, там обязательно надо вступать в ассоциацию
домовладельцев, быть членом ТСЖ. Второй вопрос – полная нерегулируемость
вопросов финансового обеспечения деятельности управляющих компаний. Все
ругаются, что они не перечисляют деньги коммунальщикам и т.д. А на самом деле,
даже при высоком уровне дисциплины платежей населения, 97-98%, у управляющей
компании все равно нет никакого источника покрытия недоплатежей. Отсюда
финансовые нарушения. Поэтому я бы сказала, что пока на формирование рынка по
управлению оказывает влияние не только недобросовестное поведение его
участников, но и недостаточная степень регулирования. Но этот рынок молодой,
ему всего 3-4 года.
Евгений
Ясин:
То есть, с 1993-го года мы все время залезали в
ловушку?
Надежда Косарева:
С 1993-го года у нас были дирекции единого
муниципального заказчика, ЖЭКи, и все они были муниципальными организациями.
Первый раз тема о том, что надо привлекать частные управляющие компании,
возникла в 2004-м году в новом жилищном кодексе. Пока раскачивались, года
три-четыре, так что в последние несколько лет все только началось.
Евгений
Ясин:
Вот вам наглядная картина, как мы делаем реформы. Но я
подозреваю, что не только у нас так.
Константин Мерзликин:
Было мало упомянуто по поводу капитального ремонта,
который сейчас широко обсуждается, и о налоге на недвижимость, который сейчас
обсуждается, что мы от него никуда не денемся. Это два существенных фактора,
которые могут служить инструментом по созданию институциональной среды, о
которой вы говорили. То есть, эти вопросы могут либо содействовать, либо
препятствовать каким-то институциональным реформам. Как вы видите возможное
влияние на институциональную среду со стороны возможного введения налога на
недвижимость и решения проблемы по финансированию капитального ремонта?
Надежда
Косарева:
Тема капитального ремонта чрезвычайно острая. Я была
удивлена, что Президент все-таки подписал этот закон. Он вступает в силу с 2014-го
года. Во-первых, это существенное дополнительное финансовое бремя на население.
Мы говорили, что в структуре собственников жилья у нас очень велика доля так
называемых «бедных собственников», то есть отсюда еще и увеличение расходов
субъектов РФ на субсидии и т.д. Вы правы, что при проведении такой реформы есть
возможность влияния на институциональные изменения, поскольку сейчас
предусмотрен выбор из двух форм проведения капитального ремонта многоквартирных
домов. Это очень похоже на пенсионную систему, где были «молчуны», которых
куда-то загоняли без их ведома. И здесь предполагается, что будут «молчуны»,
которых будут загонять в региональные фонды капитального ремонта, в которые все
будут платить деньги на капитальный ремонт, а потом не поймешь, кому, когда и
какой капитальный ремонт будет проводиться. Также предполагается более
продвинутая институциональная форма, основанная на общем решении собственников
квартир в доме, накоплении такими собственниками
средств фонда капитального ремонта на специальном банковском счете с тем, чтобы
потом взять в банке кредит и провести капитальный ремонт по собственному
желанию. Такая реформа будет определенной лакмусовой бумажкой готовности нашего
населения отвечать за состояние недвижимости, хотя проблем будет очень много.
Что касается налога на недвижимость, то мне кажется, что это прямой инструмент
повышения эффективности использования недвижимости, если налог будет введен в
правильной форме, без перекосов. Закон в первом чтении был принят в 2004-м
году, с тех пор начали говорить, что не готова кадастровая оценка, потом – что
мы не знаем, как проводить массовую оценку, нет методики и т.д. Самым главным аргументом
остается то, что сказал министр экономики Г.О. Греф: «А как же бабушка на
Рублевке? У нее там собственность, и что, она будет платить налог по рыночной
цене?» Понятно, что за этим стоят невысказанные аргументы не только про
бабушек, так что налог на недвижимость через все социальные не облагаемые
налогом вычеты можно превратить в неработающий инструмент. Социальные вычеты
должны быть разумными. Основной принцип должен быть такой – налог на
недвижимость должен взиматься с рыночной оценки этой недвижимости, и тогда он
может стать стимулом повышения эффективности использования этой недвижимости.
Леонид Полищук:
Мне кажется, что капитальный ремонт – это хорошая
иллюстрация проблемы коллективного владения многоквартирными домами.
Капитальный ремонт очень дорог, это известно. Я предполагаю, что в расчете на
одного жильца, одну квартиру издержки хорошего капитального ремонта составят не
меньше тех денег, которые люди вкладывают в капитальный ремонт собственной
квартиры. Это большие расходы. И люди их не жалеют, если они уверены, что эти
деньги будут потрачены эффективно, под эффективным контролем, который был бы
при ремонте собственной квартиры. Эта проблема потеряла бы свою остроту.
Константин Огрызько:
Тема, действительно, очень интересная и затрагивающая всех.
Меня очень интересует, как вы различаете кооператив и ТСЖ? Это уточняющий
вопрос. Мы, например, живем в многоквартирном доме и, допустим, у нас ТСЖ. Есть
сосед, который ведет себя совершенно по-хамски, но при ТСЖ с ним сделать ничего
нельзя. А если бы был кооператив, его можно было бы призвать к порядку. Или я
не прав?
Александр Пузанов:
В кооперативе кооператив как лицо владеет всем
кооперативом. Вы не владеете квартирой, вы владеете паем в кооперативе, который
дает вам право проживания в данном доме. У нас сейчас в законодательстве
готовится, что человек, который выплатил пай в кооперативе, становится
собственником своего жилья, автоматически дом превращается в ТСЖ под названием
«Кооператив». Специально была внесена поправка в закон, что созданные ранее
кооперативы могут не менять свое название и не перерегистрироваться, пока они
не нарушают правила ТСЖ. Теперь о возможности принять какие-то санкции и
выселить. Действительно, нет института исключения из ТСЖ, в кооперативе – есть.
Но в случае с вашем соседом это сделать очень сложно. Эта тема в сегодняшних
условиях не решается. Это возможность принятия каких-то внутренних уставов,
правил жителями дома с возможностью наказывать за неисполнение этих правил. Во
многих странах это работает. Если вчитаться в книги о самых глупых законах,
которые периодически издаются, то многие приводимые там примеры – это решения
местного самоуправления, ТСЖ, это пробы и ошибки на пути самоорганизации. В
концепции изменения гражданского законодательства предполагается возможность
принятия внутренних правил и уставов, ограничивающих права соседей и
обязательных для исполнения (сегодня такой правовой возможности у кооперативов
и ТСЖ нет). Мне кажется, что с правовой точки зрения нам нужно делать этот
выбор. В кооперативе чуть легче применить санкции, но и там, и там вам не
обойтись без суда.
Надежда Косарева:
То, что предлагаем мы, на сегодняшний день не
существует. У нас остались советские кооперативы, которые когда-то были такими
же, как и во всем мире. Там нельзя было выплатить пай и стать собственником
квартиры. Но в 1992-м году, одновременно с правом на приватизацию
государственного жилья, было принято решение, что те члены кооператива, которые
полностью выплатили свой пай, становятся собственниками квартир. На этот момент
кооперативная форма собственности исчезла. Но слово «кооператив» осталось как
просто форма управления домом. Когда приняли закон о ТСЖ, сказали: «А чего их
переименовывать? Это же одно и то же». Сегодня это действительно одно и то же.
Мы предлагаем возродить советскую, европейскую форму, когда, даже выплатив пай,
вы не становитесь собственником квартиры. Дом и все квартиры остаются в
собственности кооператива. Квартирой вы пользуетесь по праву того, что вам
принадлежит пай. Вы имеете только право пользования. Продаете пай – право
пользования квартирой переходит к другой семье.
Евгений
Ясин:
Мне очень нравится американская система, она
примитивна. У них кооперативов вообще нет, есть социальный найм и т.д. Там есть
собственники и арендаторы. Вся картина выглядит достаточно прозрачно. Там очень
высокий уровень рыночных отношений, все делается куплей-продажей. Суд работает.
Но как это сделать в Европе?
Екатерина Березнер:
А что такое капитальный ремонт, где-то прописано? Это
просто трубы, или еще что-то? Нам на днях ТСЖ прислало повестку, что у нас была
установлена скульптура, представляющая высокую ценность. Нам необходимо
скинуться и собрать 20 млн., чтобы отреставрировать эту скульптуру.
Действительно ли мы должны за это отвечать?
Надежда Косарева:
Насчет скульптуры не могу сказать, а насчет
капитального ремонта попробую. Закон, который сейчас принят, дает определение,
что такое капитальный ремонт. Но не для вашего случая, а для целей
финансирования проведения определенного комплекса работ, которые в этом законе
назвали «капитальный ремонт». Там прямо перечислены виды работ. В
Градостроительном кодексе также используется понятие «капитальный ремонт». Но
там не перечисляются виды работ. Вы можете найти детализированное определение и
все виды работ в СНИПе (строительные нормы и правила). Но правильно ли
применили к вам эти нормы и правила проведения капитального ремонта
относительно скульптуры – надо разбираться скорее даже не в самом понятии
капитального ремонта, а в ответственности собственников в рамках охраны
памятников культуры. Надо разбираться, к какому виду памятников ваша скульптура
относится. Самая запутанная из всех градостроительных тем – это защита и охрана
памятников культуры и архитектуры.
Евгений
Ясин:
Самое главное – вы можете сказать, что вы не хотите,
что это не ваше дело, а федерального правительства, или местного. А потом
пускай они разбираются.
Константин Огрызько:
Не все создали ТСЖ. Некоторые дома оказались то ли
неспособны, то ли еще что. Не знаю, есть ли у вас данные, но ТСЖ охватывает не
все многоквартирные дома. Жильцы не пошли на это, либо оказавшись неспособными,
либо считая, что их будут обкрадывать. Я выскажу гипотезу о причинах кризиса
ТСЖ. Я в этом сам убедился. Есть ли общность у людей, живущих в одном доме? Все-таки,
всегда это была производственная общность. Люди без общности либо неспособны
создать ТСЖ, либо не доверяют. Это гипотеза. Я понимаю, что это глубокая тема.
Евгений
Ясин:
Спасибо. Но это в докладе было сказано. Давайте
дальше.
Константин Мерзликин:
Было высказано, что можно ожидать какой-то динамики от
управляющей компании. То есть, если создать условия для серьезных инвестиций,
то я бы ожидал, что у подъездов домов лежали бы сейчас рекламки организаций,
которые бы предлагали свои услуги, в том числе, и по созданию ТСЖ.
Профессионалы убедили бы людей, работали под гарантией финансовых институтов,
под страхованием своей ответственности по выполнению тех или иных обязательств. Но таких условий нет. И власть
не заинтересована в этом. Я в этом вижу политическую причину, потому что
структура всяких ЖЭКов и т.д. позволяет решать и ряд политических вопросов. Я
хотел бы уточнить. Была ли хотя бы по Москве оценка масштаба жилья, сдаваемого
в аренду, либо людьми, которые инвестировали в квартиры, либо жителями, которые
владели? То есть, каков масштаб такого рода жилья, если оценить в процентах от
жилья в целом? Спасибо.
Александр Пузанов:
Мы оцениваем по Москве выше, чем по России. Примерно
300 тыс. квартир. Это частное арендное жилье. В оценках московского
правительства эта цифра начинает звучать. Это 10% жилищного фонда Москвы. Не
более 5% договоров найма в таком жилищном фонде официально регистрируются.
Константин Апрелев:
Я даже думаю, что больше. Просто лучше говорить про
300 тыс. в условиях налогообложения. На самом деле, я думаю, что больше
полмиллиона. Это по ощущениям. Причем, если говорить о жилом фонде, то от
жилого фонда, находящегося максимально близко к станциям метро, 70-90% сдается.
Там люди уже не остаются, по разным причинам. Вторая тема – это большие жилые
комплексы. В классическом жилом комплексе «Палас», который на Соколе, где 2600
квартир, в 85% жилого фонда собственники не живут. Там 70% собственников не
москвичи, потому что ни один москвич такой «сарай» не купит. Вторая тема, с
точки зрения экономики управления на сегодня, это безумные деньги. Платеж
управляющей компании не соизмерим с коммунальными затратами. И еще один момент.
Мы смело обсуждаем ситуацию с налогом на недвижимость, увеличение его до 1000
рублей. Но обсуждать надо другое: за два года в два раза увеличились
коммунальные платежи и платежи за управление объектами жилой недвижимости. Я
сам знаю. Сегодня у меня платеж вместе с электроэнергией почти 10 тыс., а
раньше было 5 тыс. Это за два года.
Сергей
Глазунов:
Нам эта тема тоже близка. Несколько лет назад в нашем
институте было проведено исследование, посвященное этой теме. По результатам
исследования был написан ряд статей, были выступления на конференциях, издана
книга. Мы провели это исследование с общих оснований, таких как теория систем,
общая теория управления и т.д. Основной вывод, который мы сделали, состоит в
том, что многоквартирный дом в том виде, который сформировался у нас сейчас, не
имеет аналогов в мире. Мы назвали эти дома …. агломератами. Там в одну куча
свалены и различные собственники, и различные наниматели, и социальные, и коммерческие
наниматели. Проблема эффективного управления таким многоквартирным домом не
имеет решения. Какую бы схему вы ни придумали, она будет неэффективной. Пока мы
будем придерживаться нашей жилищной парадигмы и продолжать строить такие дома,
ни одной жилищной проблемы решено не будет. Нужно отказаться от этого
несистемного уродливого вида в пользу системного жилья. А под ним мы понимаем
жилье, которое существует в развитых странах – это частный доходный дом
(коммерческая аренда), государственная аренда, кооператив. При этих формах
проблема управления решается более или менее удовлетворительно. Поэтому, пока
мы не перейдем к новой парадигме жилищного строительства, проблему мы не решим.
Спасибо.
Вопрос:
Мне показалось, что вы предлагаете от частной собственности
частично перейти к общинной. Или я что-то не понял? Намного ли проще создать
кооператив, чем ТСЖ?
Надежда Косарева:
Это частная собственность. Это собственность
юридического лица. Просто юридическим лицом является некоммерческая
организация, которая называется «жилищно-строительный кооператив». Организация
основана на членстве, у нее есть свой устав. Преимущество состоит в том, что
управление осуществляется от лица одного собственника, а в данном случае
собственником является кооператив, который принимает решения на основе
определенной процедуры. Эта форма управлению недвижимость более эффективна, чем
когда у вас по-другому устроена система управления. А жилищно-строительный
кооператив не предлагается создавать в существующем доме, он создается для строительства.
Люди объединяются для строительства дома, они сразу понимают, что будут владеть
только паем. Пока они остаются пайщиками, они обязаны быть членами кооператива.
Евгений
Ясин:
Я немного добавлю к тому, что говорила Надежда
Борисовна. В 1991-м году нам сказали, что мы собственники жилья, в котором мы
живем. На самом деле, это было не так, потому что это была только комната или
квартира, а нужно, чтобы кто-то платил за капитальный и текущий ремонты и т.д.
Это все осталось на государстве. И многие искривления, которые возникли потом,
были связаны с этим обстоятельством. Если бы дом был действительно сделан так,
что вы были бы частным собственником, то вам пришлось бы очень много платить. А
так естественной формой является дом, где есть владелец частной собственности,
либо кооператив. Вот и все. Почему у нас возникло такое извращение? Потому что
так приватизировали. ТСЖ становится единственным способом какого-то объединения
людей, чтобы они оплачивали ремонт, уход и т.д. Если нет, тогда надо переходить
к доходному дому или кооперативу. На это мы, вроде, решились. Понимаете, я
экономист, человек циничный по профессиональной ориентации, и я должен сказать,
что если вы делаете что-то такое, например, приватизируете квартиры во время
революции, то вы получили вот то, то и то. А потом придется людям объяснять,
что это вам не принадлежит, вы должны платить за аренду и т.д. Вопросы должны
быть прояснены.
Вопрос:
Нам обещают к 2030-му году более 60% собственников
жилья. Вторая цифра – что почти в 14 раз вырастет цена на жилье. Но нам
говорят, что к 2030-му году наша заработная плата в долларовом эквиваленте
будет составлять 4400 долларов. Так говорят политики. Это написано в «Российской
газете». Как прокоррелировать эти цифры? Сколько будет стоить жилье и насколько
увеличится его цена? Спасибо.
Надежда Косарева:
Мы не говорили, что к 2030-му году у нас будет 60%
собственников жилья. У нас сейчас 85% собственников. Вряд ли доля снизится. Мы
надеемся, что она останется примерно на этом же уровне. Есть цель увеличивать
доступность приобретения жилья для 60% семей. Если по данным за прошедшие семь
лет у нас эта доля увеличилась в три раза, то за оставшиеся 18 лет задача
состоит в увеличении в два раза. Цена на жилье будет расти, но надо
рассматривать реальную стоимость жилья. Константин Николаевич говорил о
номинальной стоимости. Это первое. Во-вторых, эта доля росла, потому что
реальные доходы населения за этот период росли быстрее, чем реальные цены на
жилье. Увеличивалась доступность ипотечных кредитов. В связи с этим
увеличивалась доступность. Если у нас продолжится такая тенденция, то это
достижимый результат. Но он в существенной степени зависит от макроэкономических параметров.
Евгений
Ясин:
Я
уже говорил и писал о том, что для рынка труда мы должны были бы как-то решить
проблему с бюджетниками. Они получают зарплату из федерального или
муниципального бюджетов, она намного меньше зарплаты людей, которые работают в
крупных компаниях. Это постоянный источник беспокойства. Потому что бюджетом у
нас управляют примерно так же, как и в советское время. У финансистов же
главная задача экономить. А здесь есть проблема жилья. Мы вынуждены придумывать
разные ухищрения, чтобы оставить стоимость жилья невысокой, кроме элитных домов
и т.д. То же самое коммунальные услуги. В пенсионном фонде огромный дефицит.
Что делать? Те методы, которыми пытаются решить эту проблему, не работают.
Нужно понимать, что со временем платить будет нечем. Или в пять раз меньше.
Ответственные люди должны искать способы, которые позволят решить эту проблему.
Т.А. Голикова придумала попроще. Было 6%, сейчас 2%, а остальное мы отдадим в
распределительную часть. Я испытываю глубокое чувство неудовлетворенности.
Пенсионные взносы вносятся во всех странах, кроме двух – Австралии и России.
Должны люди платить взносы. Медицинское страхование – то же самое. Многие
расходы, которые должны оплачивать люди, они не оплачивают. Мы живем в
наполовину советской стране. Мы же должны достроить рыночную экономику. Рынок
жилья – одно из таких запутанных мест. Я внес предложение повысить зарплату в
бюджетной сфере настолько, чтобы хватило делать все взносы. Когда делаете взносы,
у вас не должно быть длительной инфляции. Г-н Белоусов написал бумагу в
правительство, что нужно опять создать государственный инвестиционный фонд и
оттуда финансировать государственные инвестиции. Это печально. Мы сегодня
обсуждаем острую и реальную проблему, которая еще раз показывает, что делать
рыночную экономику в отсталой стране дело трудное. Будем надеяться, что дойдем
до ума и будем делать эти вещи прилично. А нашим коллегам я желаю успеха.
Большое спасибо.